Chinas Covid-Strikturen machen Hoffnungen auf eine Wiederbelebung des Eigentums zunichte

Li Huixiang, ein Immobilienmakler in der zentralchinesischen Stadt Zhengzhou, hatte sich auf einen Rekordmarsch gefreut. In dem Bemühen, den schwächelnden Immobiliensektor der Stadt und damit auch die lokale Wirtschaft anzukurbeln, stellten die Gemeindebeamten eine Reihe von Anreizen vor, darunter niedrigere Hypothekenzinsen und Barzuschüsse für neue Hauskäufer.

Aber Li, normalerweise ein Staragent in einer der größten Wohnsiedlungen in Zhengzhou, hat seit Bekanntgabe der Maßnahmen nur fünf Wohnungen in Sunac City verkauft – ein Bruchteil seines normalen Verkaufsvolumens.

„Die Konjunkturmaßnahmen reichen nicht aus, um negative Faktoren auszugleichen, die kaum Anzeichen einer Lockerung zeigen“, sagte Li und zitierte Faktoren wie Reisebeschränkungen im Zusammenhang mit Covid-19 und sinkende Haushaltseinkommen.

Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum gingen die Verkäufe neuer Eigenheime in Zhengzhou in den sechs Wochen vom 1. März bis Mitte April um mehr als 30 Prozent zurück, was einen landesweiten Trend widerspiegelt.

Die Stadt, die Provinzhauptstadt der Provinz Henan und nur 2,5 Stunden mit der Hochgeschwindigkeitsbahn südlich von Peking gelegen, verlangt von allen Ankömmlingen eine dreitägige Quarantäne. Li und andere Makler sagten, der Zustrom von Immobilienkäufern aus anderen Städten oder Provinzen, die früher mehr als die Hälfte ihrer Verkäufe ausmachten, sei zum Erliegen gekommen.

„Es gibt einen Konflikt zwischen der Steigerung des Wohnungsverkaufs und der Einhaltung der Covid-Präventionsregeln“, sagte Li.

Es gab auch Störungen in Zhengzhou, wo 12,6 Millionen Menschen leben und kürzlich ein großes Gebiet abgeriegelt wurde, auf dem sich der Flughafen und die großen Fabriken befinden, die Apple beliefern.

Die Behörden kontaktierten auch Personen, deren Mobiltelefonaufzeichnungen angaben, dass sie das Gebiet vor seiner Sperrung besucht hatten, und forderten sie auf, sieben Tage lang unter Quarantäne zu stellen.

Die Xi-Regierung hat deutlich gemacht, dass die Eindämmung von Covid ungeachtet der Not der Menschen in Shanghai und anderen von der Sperrung betroffenen Städten ihre oberste Priorität bleiben wird. Die Sperrung von Shanghai sollte ursprünglich teilweise sein und nicht länger als 10 Tage dauern, wurde aber auf unbestimmte Zeit verlängert.

Am Montag teilte das Nationale Statistikamt mit, dass die Baubeginne im ersten Quartal im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 20 Prozent zurückgegangen seien, obwohl mindestens 60 andere Städte Maßnahmen zur Unterstützung von Immobilien ähnlich wie in Zhengzhou ergriffen hätten.

Sie sehen einen Schnappschuss einer interaktiven Grafik. Dies liegt höchstwahrscheinlich daran, dass Sie offline sind oder JavaScript in Ihrem Browser deaktiviert ist.

Während die NBS schätzte, dass die Wirtschaftsleistung im ersten Quartal stärker als erwartet um 4,8 Prozent gestiegen ist, deuteten die Daten vom März auf den Beginn eines deutlichen Abschwungs hin, als Shanghai und Dutzende anderer Städte begannen, Sperrmaßnahmen durchzusetzen, um Virusausbrüche einzudämmen und die von Präsident Xi Jinping aufrechtzuerhalten umstrittene „Null-Covid“-Politik.

Die strengsten Lockdowns konzentrierten sich auf das Jangtse-Delta um Shanghai, was die Logistik in einer der wichtigsten Produktions- und Exportregionen des Landes verklebte, aber auch Zhengzhou war betroffen.

Chinas Zentralbank hatte seit dem 15. April drei Gelegenheiten, verschiedene Zinssätze zu senken, entschied sich jedoch dafür, alle drei Zinssätze unverändert zu lassen. Die einzige Anspielung auf die geldpolitische Lockerung in diesem Monat war eine weniger als erwartete Senkung des Mindestreservesatzes der Banken um 25 Basispunkte.

Ein in Peking ansässiger Regierungsberater, der darum bat, nicht genannt zu werden, sagte, dass, noch bevor sich die Covid-Sperren im März ausbreiteten, „die oberste Führung die Auswirkungen der Immobilienkrise auf die Gesamtwirtschaft unterschätzt hatte“.

„Die Situation“, fügte er hinzu, „kann sich verschlechtern, bevor sie besser wird.“

Zhengzhous Immobilien-Konjunkturpaket, eines der aggressivsten des Landes, wurde als notwendig erachtet, um den Sektor vor einem katastrophalen Jahr 2021 zu retten. Offiziellen Daten zufolge gingen die Verkäufe neuer Eigenheime in der Stadt im vergangenen Jahr um ein Drittel zurück, während die Grundstücksverkäufe eine große Quelle darstellten der Steuereinnahmen um ein Viertel gesunken.

Zusätzlich zu Xis Vorgehen gegen stark fremdfinanzierte Entwickler wurde die Wirtschaft von Zhengzhou im vergangenen Jahr auch von zwei Covid-Lockdowns und einer schweren Überschwemmung getroffen, die kleine Unternehmen bankrott machte und zu einem Anstieg der Arbeitslosigkeit beitrug.

„[Local governments] haben mit steigenden Ausgabenanforderungen, insbesondere im sozialen Bereich, zu kämpfen, aber mit einer stagnierenden Einnahmenbasis“, sagte Bert Hofman, Leiter des East Asian Institute der National University of Singapore. „Sie sind wirklich gequetscht.“

Am 1. März begann Zhengzhou, Maßnahmen zurückzunehmen, die eingeführt wurden, um spekulative Käufe einzudämmen – im Einklang mit Xis Mantra, dass „Häuser zum Wohnen da sind, nicht zur Spekulation“. Unter den lockereren Regeln wurde die Anzahlungsquote für Zweitwohnungskäufer von 60 Prozent auf 30 Prozent gesenkt, und sie konnten sich für Hypotheken zu einem Preis von 4,9 Prozent qualifizieren, verglichen mit 6 Prozent zuvor.

Stadtbeamte reduzierten auch die Zeit, die Käufer warten mussten, bevor sie ihre Häuser verkaufen konnten, von drei Jahren auf ein Jahr und boten Personen mit Universitätsabschluss Subventionen an.

„Wir tun alles, einschließlich der Erlaubnis eines moderaten Spekulationsniveaus, um den Markt wieder zum Leben zu erwecken“, sagte ein Beamter des Wohnungswesens aus Zhengzhou.

Im Gegensatz zu Xis Ziel, „allgemeinen Wohlstand“ zu fördern und Chinas starke sozioökonomische Kluft zu verringern, haben die Maßnahmen den Verkauf von Luxusimmobilien angekurbelt, aber wenig für Käufer aus der Mittelschicht bewirkt.

„Es gibt keinen Mangel an reichen Käufern, die den Wert von Immobilieninvestitionen verstehen“, sagte Lucy Wang, eine Handelsvertreterin bei einem High-End-Projekt in den nördlichen Außenbezirken von Zhengzhou. Wang verkaufte 15 Wohnungen, die jeweils mehr als 8 Mio. Rmb (1,25 Mio. USD) kosteten, nachdem die Maßnahmen angekündigt worden waren.

Entwickler von Massenmärkten kämpfen jedoch immer noch darum, Käufer im ganzen Land anzuziehen, selbst mit Preissenkungen oder Anreizen wie kostenlosen Parkplätzen. Landesweit stiegen die Ersparnisse der Haushalte in den ersten drei Monaten dieses Jahres um 17 Prozent, während ihre Neuverschuldung, die hauptsächlich aus Hypotheken besteht, um 46 Prozent zurückging.

Marketingmitarbeiter von sieben niedrig- und mittelpreisigen Entwicklungsprojekten in Zhengzhou teilten der Financial Times mit, dass sie ihre monatlichen Umsatzziele nicht erreichen würden. Die Stadt ist übersät mit Dutzenden festgefahrener Projekte, die von bankrotten Entwicklern aufgegeben wurden.

„Die Menschen haben Angst, in den Markt einzusteigen, wenn sie von unfertigen Gebäuden umgeben sind, die von notleidenden Entwicklern gebaut wurden“, sagte ein Beamter der Zhengzhou-Niederlassung von China Merchants Property, einer in Shenzhen ansässigen Gruppe.

Ein potenzieller Käufer, der zweite Zweifel hat, ist Zhang Jian, ein Ingenieur aus Zhengzhou, der sich letzte Woche aus dem Kauf einer Immobilie von Country Garden, Chinas größter Immobiliengruppe nach Verkäufen, für 1,2 Mio. Rmb zurückgezogen hat. „Ich werde warten, bis sich der Markt weiter abschwächt“, sagte er.

Zusätzliche Berichterstattung von Andy Lin in Hongkong