Die Bewertungen des britischen Gewerbeimmobilienmarkts fallen so schnell wie nie zuvor seit dem Brexit-Votum und Dealmaking kommt stotternd zum Erliegen, was frühe Anzeichen dafür sind, dass höhere Zinssätze den Markt in einen anhaltenden Abschwung stürzen könnten.
Laut dem Indexanbieter MSCI fielen die Werte britischer Gewerbeimmobilien im vergangenen Monat um 2,6 Prozent, der größte monatliche Rückgang seit Juli 2016.
„Das sind ziemlich düstere Aussichten. Im Moment herrscht eindeutig ein hohes Maß an Unsicherheit auf dem Markt“, sagte Tom Leahy, Leiter des Bereichs Real Assets Research für Europa, den Nahen Osten und Asien bei MSCI.
Die Aussichten sind in weiten Teilen Europas ähnlich, da sich die Anleger nach schnellen Deals zu Beginn des Jahres zurückgezogen haben. In den ersten neun Monaten des Jahres 2022 wurde eine Rekordsumme von 229 Milliarden Euro an Transaktionen abgeschlossen. Laut dem Immobilienunternehmen CBRE sind die Werte in den vergangenen drei Monaten gegenüber dem gleichen Zeitraum des Vorjahres jedoch um 16 Prozent gesunken.
Steigende Zinsen und zunehmende Risiken in der Wirtschaft haben die Aussichten für europäische Immobilienbesitzer schnell verändert.
Die Kreditkosten – eine Funktion der Zentralbankzinsen und der Risikowahrnehmung der Kreditgeber für den Sektor – sind in den letzten sechs Monaten stark gestiegen, während die Inflation die Baukosten in die Höhe getrieben hat.
Auch die Attraktivität von Immobilien hat mit steigenden Anleiherenditen abgenommen. Wenn sie hoch bleiben, müssen die Renditen von Gewerbeimmobilien – die sich umgekehrt zu den Preisen entwickeln – erheblich steigen, um die Anleger zurück zu locken.
„Warum sollte sich jemand die Mühe machen, Gewerbeimmobilien zu kaufen, wenn Gilts über 5 Prozent bleiben“, sagte der Leiter der Immobilienabteilung einer großen Bank. Die Immobilienrenditen sind in einigen Sektoren auf bis zu 3 Prozent gefallen.
Leahy erwartete, dass die Auflösung von fast 15 Jahren extrem niedriger Zinsen zu Preisrückgängen bei Gewerbeimmobilien in ganz Europa führen würde.
Er warnte davor, dass Großbritannien aufgrund der jüngsten politischen Turbulenzen einem Abschwung besonders ausgesetzt sein könnte. Da nach dem Rücktritt von Liz Truss als Premierministerin in dieser Woche ein Führungswettbewerb im Gange ist, steht das Land seit 2016 vor seiner fünften konservativen Premierministerin.
„Die Vorstellung von Großbritannien als sicherer Hafen gerät aufgrund unserer Politik stark unter Druck“, sagte Leahy und fügte hinzu, dass die politische Stabilität „seit langem zu unseren Gunsten gewesen sei – London war aus diesem Grund während der Finanzkrise beliebt – aber man hat das Gefühl, dass das Schiff im Moment leicht abdriftet“.
Immobilienmakler und Investoren sagten, dass der britische Gewerbeimmobilienmarkt zum Jahreswechsel seinen Höhepunkt erreicht habe.
Laut CBRE sind die Investitionsvolumina im dritten Quartal in Folge gesunken. Die Anzahl der von MSCI verfolgten ausstehenden Transaktionen ist auf dem niedrigsten Stand seit 2013, was darauf hindeutet, dass sich der Markt wahrscheinlich weiter verlangsamen wird.
Die abgeschlossenen Geschäfte lagen mit einem erheblichen Abschlag auf dem Niveau, das Gutachter zu Beginn des Jahres als realistisch erachteten – bevor der Krieg in der Ukraine und die steigende Inflation zu aufeinanderfolgenden Zinserhöhungsrunden führten.
Der größte Deal der letzten Monate war der Verkauf des neuen Büros der Deutschen Bank in der City of London, 21 Moorfields, durch Landsec.
Ende letzten Jahres wurde Landsec privat von einem potenziellen Investor angesprochen, der bereit war, etwa 1 Mrd.
Landsec entschied sich stattdessen für einen öffentlichen Verkaufsprozess und entschied sich letzten Monat für fast 20 Prozent weniger, indem es einen Deal über 809 Millionen Pfund mit dem australischen Entwickler Lendlease schloss.
Analysten und Investoren sagten, dass Immobilienbesitzer in Nordeuropa, insbesondere in Deutschland und Skandinavien, ebenfalls einem Abschwung ausgesetzt seien.