Blackstone hat im Bestreben der Privatkapitalbranche, den Aktienmarkt zu ersetzen, eine neue Front eröffnet, indem es auf börsennotierte Immobilienfonds abzielt, die bei Anlegern in Ungnade gefallen sind, da Inflations- und Rezessionsängste die öffentlichen Marktbewertungen belasten.
Die Übernahme des börsennotierten Studentenwohnheimbetreibers American Campus Communities durch die Private-Equity-Gruppe Anfang dieser Woche für 13 Mrd. USD war die größte in einer Reihe solcher Übernahmen. Es folgte der letztjährigen Übernahme von Extended Stay America im Wert von 6 Milliarden US-Dollar, einer Hotelkette, die sich an Arbeiter außerhalb der Stadt und andere richtet, die längere Zeit von zu Hause weg sind.
„Im Moment sind die Leute nervös wegen steigender Zinsen“, sagte Jonathan Litt, Chief Investment Officer von Land & Buildings, einem aktivistischen Fonds, der sich auf Immobilieninvestitionen konzentriert, und erklärte, warum einige öffentliche Immobilienfonds oder Reits mit hohen Abschlägen gehandelt werden.
„Ich glaube, wir haben diesen Film schon einmal gesehen“, fügte er hinzu. „Wir wissen, dass Immobilien in einem Umfeld mit steigenden Zinsen wirklich gut abschneiden. Aber die Reits sind untergegangen. Wenn Unternehmen auf dem öffentlichen Markt mit Abschlägen auf ihren fairen Wert gehandelt werden, werden wir sehen, dass diese Unternehmen privatisiert werden.“
Blackstone ist in der Pole-Position, um börsennotierte Immobilienunternehmen mit schmachtenden Börsenbewertungen aufzukaufen, nachdem es seit seiner Gründung im Jahr 2017 63 Mrd. USD für seinen privaten Reit namens Blackstone Real Estate Income Trust aufgebracht hat. Die Gruppe hat vier börsennotierte Immobilienunternehmen übernommen privat seit Beginn der Pandemie im Jahr 2020.
Wie Extended Stay und ACC ist Blackstones privates Reit als Real Estate Investment Trust organisiert, eine beliebte Art von Anlagevehikel, das den größten Teil seines Einkommens jedes Jahr gegen eine Befreiung von Körperschaftssteuern auszahlt.
Aber im Gegensatz zu börsennotierten Reits, die kontinuierlich an der Börse zu einem Marktpreis gehandelt werden, der volatil sein kann, ist das Immobilienprodukt von Blackstone ein privates Vehikel. Das bedeutet, dass Anleger weniger Möglichkeiten zur Auszahlung haben, obwohl sie ihre Anteile im Allgemeinen während eines monatlichen Zeitfensters zum beizulegenden Zeitwert an den Fonds zurückverkaufen können.
Die Vereinbarung kann für Anleger attraktiv sein, die mehr daran interessiert sind, Marktunebenheiten auszugleichen, als sicherzustellen, dass sie immer eine schnelle Möglichkeit haben, ihre Anlagen zu liquidieren.
„Ich weiß nicht, wie oft der Reit-Markt in den letzten zehn Jahren um 10 Prozent oder mehr gestiegen oder gefallen ist“, sagte Blackstone-Präsident Jonathan Gray der Financial Times. „Es spiegelt nicht unbedingt wider, was zu einem bestimmten Zeitpunkt im Immobilienbereich passiert. . . Es gibt eine viel größere Volatilität.“
ACC, das mehr als 100 Wohnheime und Wohneinheiten in der Nähe der Campus renommierter Universitäten wie Princeton und der University of California Berkeley besitzt, war ein typisches Beispiel.
Die Aktien des Wohnungsunternehmens wurden noch im Februar für 50,33 $ gehandelt, mehr als 20 Prozent unter dem von Analysten der Investmentbank Piper Sandler berechneten Nettoinventarwert von 64 $.
Der glanzlose Aktienkurs veranlasste Litt’s Land & Buildings Fund, sich für Korrekturmaßnahmen einzusetzen, einschließlich des Verkaufs von Vermögenswerten.
Aber das Angebot von Blackstone von 65,50 $ pro Aktie bietet den Aktionären von ACC eine schnellere Möglichkeit, den Wert der Investition zu realisieren. „Wir glauben nicht, dass es ein Höchstgebot geben wird“, sagte Alex Goldfarb von Piper Sandler.
Analysten sagen, dass die einkommensorientierten Investoren von Blackstone möglicherweise bereit sind, niedrigere Renditen als einige andere Immobiliengruppen zu akzeptieren, wenn sie dafür regelmäßige Auszahlungen erwarten. Aber Blackstone sagte, dass es andere Gründe gibt, warum es den Aktionären des öffentlichen Marktes einen Ausstieg zu einem attraktiven Preis anbieten kann.
„Der Besitz und die Kontrolle von ACC mit unserem langfristigen Kapital wird uns die Möglichkeit geben, dringend benötigte Angebote rund um die großen Universitäten in den USA hinzuzufügen“, sagte Nadeem Meghji, der den Immobilienzweig von Blackstone in Amerika leitet.
„Dies ist eine Anlageklasse, in der es einfach nicht genügend qualitativ hochwertige Bestände gibt“, fügte er hinzu. „Es ist etwas, zu dessen Lösung wir beitragen wollen.“