Als Kleinselbstständiger haben Sie noch nie eine Rente aufgebaut. Stattdessen haben Sie vor langer Zeit ein Zweithaus in Amsterdam Ost gekauft, zu einer Zeit, als es noch ein Problemviertel („Vogelaarwijk“) war.
Mittlerweile ist die Wohnung deutlich im Preis gestiegen und hat einen WOZ-Wert von 600.000 Euro. Sie vermieten es für 2.000 Euro im Monat. Jetzt müssen Sie mehr Kapitalsteuer zahlen und langfristig sogar die Wertsteigerung des Eigenheims versteuern.
Das finden Sie unfair und machen sich darüber Sorgen. Wie Sie selbst sagen: „Ich bin kein Slum-Vermieter, der ein paar Immobilien besitzt, um seine Langeweile mit Ausflügen auf die Karibikinseln zu vertreiben.“ Ich habe viele Jahre lang eine strenge finanzielle Diät eingehalten, um meine Rente zu bezahlen: die Hypothek und die Rückzahlung der Alterswohnung.‘
Was ist los? Ende 2021 entschied der Oberste Gerichtshof, dass die niederländische Art der Kapitalbesteuerung falsch sei. Jeder zahlte unabhängig von der Rendite den gleichen festen Prozentsatz an Vermögenssteuer. Der Prozentsatz stieg mit höherer Leistung. Dadurch zahlten die Sparer zu viel Steuern.
Den Anlegern ging es besser, außer in den Jahren, in denen die Aktienkurse fielen. Anleger in Miet- oder Ferienimmobilien profitierten am meisten, insbesondere wenn die Immobilienpreise stiegen. Wer in Box 3 ein solches Eigenheim hatte, erhielt Zuschüsse von anderen. Vor allem von Sparern.
Der Oberste Gerichtshof ist der Ansicht, dass die tatsächliche Rendite besteuert werden sollte. Dies kann das Finanzamt erst im Jahr 2027 erreichen. Bis dahin folgt die Vermögensteuer weiterhin der festen Formel mit einem niedrigeren Satz für Spar- und Bankeinlagen.
Im nächsten Jahr zahlen viele Vermögende mehr Steuern, wenn sie Anteile oder ein Eigenheim in Box 3 besitzen. Bei der Abgabe Ihrer Steuererklärung für 2021 und 2022 können Sie noch wählen, welche Steuer Sie gezahlt haben: vor oder nach dem Urteil des Obersten Gerichtshofs. Diese Wahlmöglichkeit besteht für die Steuererklärung 2023 nicht mehr. Dann zahlen Sie mehr.
Zum Glück ist das nur vorübergehend. Wird die tatsächliche Rendite Ihrer Rentenwohnung ab 2027 versteuert, zahlen Sie pro Jahr weniger. Die Kosten für die Hypothek und den Unterhalt können Sie von den Mieteinnahmen abziehen. Wenn Sie das Haus verkaufen, müssen Sie ab dem 1. Januar 2027 auch die Wertsteigerung versteuern. Die Wertsteigerung vor diesem Datum zählt nicht, da sie in der Pauschalsteuer enthalten ist. Zweifellos werden Immobilieninvestoren die Instandhaltung so lange wie möglich hinausschieben, bis sie diese Kosten mit ihrer Steuererklärung verrechnen.
Für Ferienhäuser, die überwiegend der Eigennutzung dienen, wird es ab 2027 eine andere Steuer geben. Sie zahlen dann 3,5 Prozent auf den WOZ-Wert, unabhängig von Kosten, Einnahmen und Wertsteigerung. Das Gesetz ist noch nicht rechtskräftig.
Um auf Ihre Frage zurückzukommen: Ja, Sie machen einen Rückschritt. Aber Sie erhalten eine ordentliche Miete und haben schönes Kapital aufgebaut. Um Ihre Rente aufzubessern, müssen Sie das Haus irgendwann verkaufen.