Internationale Aktionäre, die die Kontrolle über die chinesische Immobiliengruppe Nam Tai übernommen haben, führen einen sechsmonatigen Kampf, um ihr Management zu verdrängen, was die Risiken für ausländische Investoren hervorhebt, die versuchen, die Kontrolle über Vermögenswerte auf dem unruhigen Immobilienmarkt des Landes zu erlangen.
Die in den USA notierte Nam Tai, die Immobilien in der schnell wachsenden Stadt Shenzhen besitzt, stand im Mittelpunkt eines langjährigen Rechtsstreits zwischen Kaisa, einem der größten Entwickler Chinas, und IsZo, einem kleinen Fonds mit Sitz in New York besitzt knapp ein Fünftel von Nam Tai.
Weitere prominente internationale Anteilseigner von Nam Tai sind der US-Milliardär Peter Kellogg und das in Hongkong ansässige Unternehmen Oasis Management.
Die Fehde wirft ein seltenes Schlaglicht auf die Herausforderungen, mit denen ausländische Investoren in Chinas riesiger Immobilienbranche konfrontiert sind, die von einer Reihe internationaler Zahlungsausfälle von Entwicklern wie Kaisa und Evergrande erschüttert wurde und nun so stark in die Null-Covid-Kampagne der Regierung verwickelt ist schränkt den Zugang zum Land ein.
Die Aktionäre sagen, dass sie nicht in der Lage waren, die volle Kontrolle über den täglichen Betrieb von Nam Tai zu übernehmen, trotz einer Abstimmung, die den Vorstand im November neu zusammensetzte, und eines juristischen Sieges, der eine umstrittene Aktienemission, die 2020 gestartet wurde, zunichte machte.
Die Investoren behaupten, dass Wang Jiabiao, ehemaliger Vorstandsvorsitzender von Nam Tai auf dem chinesischen Festland, sich geweigert hat, das Tagesgeschäft vollständig abzugeben und die Kontrolle über die „Koteletts“ behält – eine chinesische Konvention, bei der ein Firmenstempel gilt erforderlich, um ein Unternehmen zu führen. Wang antwortete nicht auf eine Bitte um Stellungnahme.
Nam Tai begann in den 1970er Jahren als Elektronikunternehmen, wandelte sich aber im Laufe der Zeit in ein Immobilienunternehmen, nachdem die Immobilienwerte in Shenzhen, einem Technologiezentrum an der Grenze zu Hongkong, in die Höhe geschossen waren. Die Wohnimmobilienpreise in der Stadt haben sich seit 2011 mehr als verdreifacht, und ihre Vermögenswerte haben die Aufmerksamkeit von Investoren in den USA auf sich gezogen, wo sie zuerst an der Nasdaq und dann 2003 an der New Yorker Börse notiert wurde. IsZo hat sich 2017 zunächst beteiligt.
„Ich dachte, es wäre die billigste Aktie, die ich in meiner 20-jährigen Karriere an der Wall Street gesehen habe, und es stellt sich heraus, dass billige Aktien in unterbewertete Immobilien in Shenzhen investiert wurden, was für mich am aufregendsten ist [city] auf Erden“, sagte Brian Sheehy, Präsident von IsZo, einem Unternehmen, in das er hauptsächlich rund 300 Millionen Dollar seines eigenen Geldes investiert.
Die Spannungen zwischen ausländischen Investoren in Nam Tai und Kaisa, das bis vor kurzem ein Großaktionär war, verschärften sich im Jahr 2020, als IsZo versuchte, eine Aktionärsabstimmung zu erzwingen, um die Strategie des Unternehmens nach einem Einbruch des Aktienkurses zu ändern.
Vor der Abstimmung gab Nam Tai neue Aktien im Wert von 170 Mio. USD an eine Tochtergesellschaft von Kaisa aus und erhöhte damit den Anteil des Entwicklers von 24 auf 44 Prozent. Ein Gericht auf den Britischen Jungferninseln, wo Nam Tai eingetragen ist, hat die Rechtsstreitigkeit daraufhin niedergeschlagen.
Der Großteil des Erlöses aus der Bezugsrechtsemission war jedoch bereits in einen Credit Suisse-Fonds investiert, der stark in Greensill engagiert war, dem Finanzdienstleistungsunternehmen, das Anfang 2021 zusammenbrach. Der Fonds wurde im März 2021 geschlossen, und Nam Tai hat dies gesagt „Es gibt keine Zusicherung, dass wir unsere Erlöse vollständig zurückerhalten können“.
Dann geriet Ende letzten Jahres Kaisa – nach Evergrande der am zweithäufigsten verschuldete Entwickler auf den internationalen Anleihemärkten – in Verzug. Infolgedessen verlor es die Kontrolle über seine Nam Tai-Aktien.
Die Deutsche Bank beschlagnahmte den Nam Tai-Anteil von Kaisa, nachdem sie im vergangenen Jahr mit einem Darlehen des deutschen Kreditgebers in Verzug geraten war, wie in den USA eingereichte Unterlagen zeigen. Als Sicherheit für das Darlehen wurden Aktien von Nam Tai verpfändet.
Laut mit der Transaktion vertrauten Personen hat die Deutsche Bank in diesem Jahr die Anteile oder etwa 20 Prozent des Unternehmens an Oasis Management verkauft. Die Deutsche Bank lehnte eine Stellungnahme ab. Oasis sagte, man sei „im aktiven Dialog mit allen Parteien für eine für beide Seiten vorteilhafte Lösung“.
Aber selbst nachdem Kaisas Eigentumsanteil an Nam Tai entfernt wurde, beschwert sich das Unternehmen weiterhin über seinen wahrgenommenen Einfluss. In einer im Februar veröffentlichten Erklärung beschuldigte sie Wang, der zuvor direkt für Kaisa in Shenzhen gearbeitet hatte, eine „Verschwörung“ mit einer Tochtergesellschaft des Entwicklers.
Eine andere mit der Situation vertraute Person schlug vor, dass Wang wahrscheinlich auch nach Abschluss der Verhandlungen über die Führung des Unternehmens im Amt bleiben werde.
Kaisa lehnte eine Stellungnahme ab.
Die Herausforderungen für die Investoren von Nam Tai ähneln denen für die Gläubiger von Evergrande, das im September erstmals damit begann, Zahlungen auf internationale Anleihen zu versäumen und sich nun tief in einem langwierigen und undurchsichtigen Umstrukturierungsprozess befindet.
Offshore-Investoren in Evergrande haben gehofft, durch den Rückgriff auf Tochtergesellschaften, die – wie Nam Tai – außerhalb des chinesischen Festlandes notiert sind, einige Mittel zurückzuerhalten.
Aber diese Tochtergesellschaften sind in der Regel auf Vermögenswerte und Cashflows innerhalb des Festlandes angewiesen. Im Fall von Nam Tai sagte ein Hongkonger Investor, der nicht an dem Unternehmen beteiligt ist, er könne sich „nicht vorstellen“, wie ausländische Investoren nach China gehen und sagen könnten: „Ich bin der Anteilseigner, ich kontrolliere das Unternehmen“.
IsZo weist auf die Vorteile von Nam Tais relativer Schuldenlosigkeit hin, im Gegensatz zu der enormen Hebelwirkung, die die Bilanzen anderer Entwickler untermauert.
Michael Cricenti, Vorsitzender von Nam Tai, sagte, er hoffe, „viel mehr Investitionen in China zu tätigen, insbesondere in der Great Bay Area, nachdem wir die Tochtergesellschaften in der VR China übernommen haben“, während Kellogg, der Milliarden mit dem Verkauf des Maklers Spear, Leeds and Kellogg im Jahr 2000 und Vorstandsmitglied von Nam Tai, sagte: „Was in den letzten Monaten passiert ist, bestärkt mich nur in meiner Überzeugung, dass sich der Kampf gelohnt hat und wir uns letztendlich durchsetzen werden“.
Aber trotz des Höhenflugs im letzten Jahr haben die Aktien des Unternehmens in diesem Jahr bisher fast 60 Prozent ihres Wertes verloren und sind nur noch 165 Millionen US-Dollar wert. Letzte Woche wurde der Handel in New York wegen „regulatorischer Bedenken“ gestoppt.
Anfang dieses Jahres stellte Sheehy fest, dass der Aktienkurs „keinen Spiegel des zugrunde liegenden Werts der Immobilie“ darstellt. „Ich finde [this] verwirrend, weil dies eine der wichtigsten Immobilien in China ist“, sagte er.
Zusätzliche Berichterstattung von Andy Lin in Hongkong