In Uithoorn und Amstelveen sieht Immobilienmakler Chris van Zantwijk, dass sich die Atmosphäre auf dem Wohnungsmarkt schnell ändert. „Vor einem Jahr haben sich achtzig Leute um ein Heim beworben, jetzt etwa zwanzig bis dreißig“, sagt er. ‚Die Leute werden immer noch überboten, aber man sieht, dass die Käufer aufgrund der Zinsentwicklung einen kürzeren Pol haben.‘
Nach Jahren superniedriger Zinsen ist die Kreditaufnahme für den Hauskauf in den letzten Monaten schnell teurer geworden. In diesem Jahr hat sich der durchschnittliche Zinssatz bereits von unter 2 Prozent auf 4 Prozent in dieser Woche mehr als verdoppelt. Bei einem Kredit mit einer Laufzeit von zwanzig bis dreißig Jahren nähert sich der Zinssatz sogar 5 Prozent.
Immer mehr Experten gehen davon aus, dass dies den starken Anstieg der Immobilienpreise stoppen wird. Schließlich waren die niedrigen Zinsen, die im vergangenen Jahr einen Tiefststand von etwa 1,4 Prozent erreichten, über viele Jahre einer der Treiber des Booms auf dem Wohnungsmarkt.
Das Zinskonto steigt nun wieder an. Eine grobe Berechnung von ABN Amro zeigt, dass ein Paar, das zusammen etwa 100.000 Euro verdient, bei einem Zinssatz von 1,9 Prozent rund 550.000 Euro leihen könnte. Bei einem Zinssatz von 4 Prozent liegt dieser Betrag um Zehntausende Euro niedriger. Ab dem Jahreswechsel dürfte dieser Betrag noch weiter sinken, da die hohe Inflation zu einer weiteren Verschärfung der Hypothekenstandards führt. Je höher die normalen Lebenshaltungskosten sind, desto weniger Menschen dürfen Kredite aufnehmen.
So viele Hauskäufer bleiben mit der Frage zurück: Ist es klug, „an der Spitze des Marktes“ zuzuschlagen? Gerade Personen, die ihre gesamte Kaufsumme leihen müssen, laufen Gefahr, bei einer Zwangsversteigerung auf einer Restschuld zu stehen.
Weniger Nachfrage, mehr Angebot
Auf der Wohnbaustelle Funda können sie sehen, wie die Stimmung gedreht hat. Verkaufsmakler erhielten 32 Prozent weniger Antworten auf Immobilien als vor einem Jahr. Und die Verkäufer scheinen es eilig zu haben: Im Mai wurden 40 Prozent mehr Wohnungen zum Verkauf angeboten als im Vorjahresmonat. Der Eindhovener Immobilienmakler Pieter van Santvoort führt dies unter anderem auf die Menschen zurück, die auf die Übergabe ihres nächsten Eigenheims warten. ‚Sie wollen keine doppelten Wohnkosten riskieren und suchen die Sicherheit des aktuellen Marktes.‘ Das sieht auch sein Purmerend-Kollege Marc Jonk. „Einige Verkäufer sind auf der sicheren Seite.“
Weniger Nachfrage und mehr Angebot. Das bedeutet aber nicht, dass die Preise sinken, so die Makler. In der beliebten Gegend von Eindhoven und Umgebung habe sich die Zahl der Interessenten pro Wohnung auf dreißig bis vierzig halbiert, sagt Van Santvoort, ein großer Immobilienmakler in der Region. „Das ist immer noch viel zu viel, also gibt es immer noch viel zu überbieten.“
Die Ökonomen von ABN Amro schrieben Anfang dieses Monats, dass eine Preiskorrektur „normal und gesund“ wäre, nach einer langen Zeit, in der Häuser oft um 20 Prozent pro Jahr teurer wurden. Dennoch rechnet die Bank vorerst mit einem „moderaten Anstieg“. Auch die niederländische Zentralbank (DNB) äußerte kürzlich die Erwartung, dass die Immobilienpreise in den nächsten zwei Kalenderjahren weiterhin leicht steigen werden, um etwa 3 Prozent pro Jahr, was ungefähr der geschätzten Inflation entspricht.
Diese Inflation kann trotz aller Unsicherheit auch ein Grund für Hauskäufer sein, insbesondere für Arbeitnehmer, zu streiken. Das Gehalt kann steigen, aber die Kreditsumme bleibt gleich, ebenso die monatliche Rate. Ein erheblicher Vorteil gegenüber der Miete, bei der die jährliche Mieterhöhung meist an die Inflation gekoppelt ist.
Das Spielfeld wird auch für den gewöhnlichen Käufer günstiger. Nicht nur der Jubelton (die steuerfreie Spende für den Kauf eines Eigenheims) wird bald von der Bildfläche verschwinden, auch die Politik schafft immer mehr Hürden für Eigenheimanleger. Sie müssen sich mit erhöhten Grunderwerbsteuern, Käuferschutz in vielen Städten und wohl auch neuen Regeln zur Regulierung der Miethöhe auseinandersetzen. Zudem sind die Zinsen für Miethypotheken noch stärker gestiegen als für Hypotheken. Viele Privatanleger sind mittlerweile ausgestiegen.
Eine seltsame Zwischenkriegszeit
„Der Wohnungsmarkt befindet sich in einer seltsamen Zwischenkriegszeit“, resümiert der Tilburger Wohnungsmarktprofessor Dirk Brounen. ‚Investoren schweigen einen Moment, wer selbst schon ein Haus hat, will jetzt erst verkaufen, bevor er selbst kauft, und Starter werden sich mit ihrer Entscheidung mehr Zeit lassen.‘ Brounen erwartet genau, wie sich dies je nach Region und Wohnungstyp unterscheiden wird. „Kaufen Sie zum Beispiel nicht einfach ein Haus mit einem E- oder F-Energielabel, dann können die Energiekosten jetzt auf Hunderte von Euro pro Monat steigen.“
Ein Statement des Mortgage Data Network (HDN) gibt bereits Aufschluss darüber, wie dieses Zusammenspiel der Kräfte funktioniert. Starter halten sich auch etwas mit steigenden Zinsen. In diesem Monat beantragte diese Gruppe bereits fast zehntausend Hypotheken für durchschnittlich 342 Tausend Euro. Diese Zahl ist vergleichbar mit den Monatszahlen vom letzten Herbst, der Betrag liegt sogar noch etwas höher. „Ihr Marktanteil ist seit einiger Zeit rückläufig“, sagt ein HDN-Mitarbeiter, „aber in absoluten Zahlen sind sie seit Jahren die stabilste Käufergruppe. Und das hat sich in den letzten Monaten nicht geändert.“
In eineinhalb Wochen legt der Immobilienverband NVM seine Verkaufszahlen für das zweite Quartal vor, inklusive Daten zu Überbietungen und Verkaufszeiten. Das wird die spannendste Präsentation seit Jahren.
Winnie Notenboom (51, Leiterin E-Commerce) und Schwester Saskia Notenboom (54, Personalleiterin KLM):
„Vor einem Jahr haben wir zusammen ein Haus in der Govert Flinckstraat in Apeldoorn gekauft, mit der Absicht, es zu renovieren und mit Gewinn wieder zu verkaufen, vor allem, weil es uns Spaß gemacht hat, ein solches Projekt gemeinsam anzugehen. Und vielleicht haben wir ja auch noch welche übrig. Es war ein sehr veraltetes Haus, also war das eine riesige Arbeit. Für die Sendung begleitet uns ein Kamerateam von RTL4 Den Aufwand wert, die später in diesem Jahr ausgestrahlt wird. Bauspezialist Bob Sikkes Van Anschauen ohne zu kaufen hat uns beraten.
„Als wir es kauften, war es die Zeit des Überbietens, am besten ohne Finanzierungs- oder Bauabnahmevorbehalt. Dieser Wahnsinn ist jetzt vorbei, merken wir. Wir haben das Haus für 325.000 Euro gekauft und viel Zeit und Mühe investiert. Auf Anraten zweier Immobilienmakler haben wir das Haus vor einer Woche mit einem Angebotspreis von 435.000 Euro auf den Markt gebracht. So könnten wir viele Interessenten gewinnen und zum Überbieten bewegen, so die Idee. Unser Haus steht jetzt seit einer Woche auf Funda, aber es ist noch kein Sturm. In dieser ersten Woche ist nur eine Anfrage zur Besichtigung eingegangen. Ganz ehrlich, da kribbelt es einem schon ein wenig im Magen. Aber es wird in Ordnung sein. Das Haus ist wunderschön geworden. Sie können in kürzester Zeit einsteigen.“
Stijn Kogenhop (22, Marketingmitarbeiter Sicherheitsunternehmen, fertigt abends seine HBO-Abschlussarbeit an), Danielle van Pelt (50, Ausbildungsleiterin) und Jan Willem Brandwacht (52, Sicherheitsspezialist KLM Cargo):
Van Pelt: „Zusammen haben wir zehn oder zwanzig Besichtigungen für Stijns eigenes Haus gemacht. Kleine Häuser in Purmerend, für die Sie jetzt mindestens 250.000 bis 275.000 Euro bezahlen müssen. Du musst schnell sein. Und dann beginnt das Bieten. Wir haben Häuser gesehen, von denen wir dachten: wie? Für diesen Preis? Dann gab es noch so viel zu tun.“
Kogenhop: „Die Suche hat noch nichts ergeben. Zuerst sahen wir uns charakteristische Häuser an, ältere Häuser, die noch etwas Arbeit brauchten. Aber die Ungewissheit solcher Häuser ist so groß geworden. Eine Sanierung oder Renovierung ist durch die Verteuerung von Baumaterialien zu teuer geworden. Das gilt auch für die Nachhaltigkeit, die man gerade bei älteren Häusern aufgrund der steigenden Energiekosten gerne machen möchte. Es ist für einen Starter fast unmöglich geworden, etwas zu kaufen. Das kann ich nur mit einem Kredit meiner Eltern. Ich bin die glückliche Ausnahme. Ich glaube nicht, dass die Situation in einem Jahr besser sein wird. Der Neubau geht so langsam voran. Da hat meine Generation keine Perspektive mehr.“
Van Pelt: „Ich hoffe, dass die Zinserhöhung den Markt stabilisiert, dass der ständige Preisanstieg ein Ende findet. Vielleicht hilft auch der Neubau. Ein Zusammenbruch wie nach 2008 wird es nicht geben. Aber bitte bringen Sie die Dinge wieder in Gang.‘
Vera Selhorst (30, Szenografin) und Remy Klerx (32, stellvertretender Geschäftsführer im Kulturbereich):
„Vor sechs Jahren haben wir in Utrecht ein DIY-Haus gekauft, das wir mit viel Liebe renoviert haben. Dann war es fertig und wir waren bereit für ein zukunftssicheres Haus mit mehr als einem Schlafzimmer. Wir haben ein dreiviertel Jahr gesucht und wurden sieben Mal überboten. Unser Angebot für ein Haus in Zeist – unter der Preisvorstellung – wurde angenommen. Drei Nummern größer als unser jetziges Zuhause und mit einem echten Garten.
„Danach war der Verkauf unseres alten Hauses viel spannender. Wir merken wirklich, dass sich der Markt abkühlt. In den letzten zwei Monaten tauchten auf Funda renovierte Häuser wieder auf, die verkauft worden zu sein schienen, manchmal für eine Tonne weniger als zuvor. Käufer sind schockiert über die steigenden Kosten für Energie und Baustoffe. Deshalb ziehen sie sich zurück, denken wir. Bei steigenden Hypothekenzinsen bleibt abzuwarten, ob der erhoffte Verkaufspreis tatsächlich eintrifft. Noch vor vier Monaten mussten Käufer den Immobilienmakler um 9 Uhr morgens anrufen, wenn sie ein Haus besichtigen wollten, und Überbieten war Standard.
„Zwölf Personen haben sich für eine Besichtigung unseres Hauses in Utrecht angemeldet. Je näher die Besichtigungstage rückten, desto mehr Namen verschwanden von der Agenda. Am Ende waren es acht Zuschauer. Das stellte sich als Glücksfall heraus. Wir konnten das Haus über dem geforderten Preis, aber für einen realistischen Betrag an ein nettes Ehepaar aus der Nachbarschaft verkaufen.‘