Michelle Bassano besitzt einen begehrenswerten Vermögenswert: ein Studio-Apartment in der obersten Etage, das sie in einem fast 200 Jahre alten Gebäude im historischen Marais-Viertel im Zentrum von Paris vermietet.
Aber sie denkt jetzt darüber nach, wegzugehen, da sich die Herausforderung, die strengen neuen Energieeffizienzstandards Frankreichs einzuhalten, als zu schwierig erweist. „Es ist ein Albtraum“, sagte Bassano. „Ich denke darüber nach, einfach zu verkaufen.“
Bassanos Nachbarn im gemeinsamen Gebäude weigern sich, die rund 100.000 Euro zu genehmigen, die für den Austausch und die Isolierung des Zinkdachs erforderlich sind. Das Anbringen einer Dämmung an der Außenseite der Steinfassade ist aufgrund denkmalpflegerischer Auflagen verboten – doch eine Dämmung im Inneren würde bedeuten, dass in der 25 Quadratmeter großen Wohnung wertvoller Platz verloren geht und der Wiederverkaufswert sinkt.
Vermieter in ganz Frankreich kämpfen mit drohenden Beschränkungen für die Vermietung von schlecht isolierten Wohnungen und Häusern im Rahmen strenger neuer Regeln, die ab 2023 schrittweise in Kraft treten. Sie wollen Eigentümer dazu anregen, bis 2050 etwa zwei Drittel der 37 Millionen Häuser in Frankreich zu renovieren.
Die Regierung von Präsident Emmanuel Macron argumentiert, dass umfassende Renovierungen erforderlich sind, um eine große Quelle von Treibhausgasemissionen anzugehen: Gebäude sind für fast die Hälfte des französischen Energieverbrauchs und ein Drittel der Kohlenstoffemissionen verantwortlich, während zwei Drittel dieser Gesamtmenge von Wohngebäuden stammen. Experten halten das Eingreifen seiner Regierung für einzigartig in Europa.
Ein besonderes Problem stellen die neuen Regeln für Mehrfamilienhäuser und historische Häuser wie viele in Paris sowie für malerische Dörfer von der Provence bis zum Elsass dar. Häuser im Marais sind dazu verdammt, auch bei Renovierungen in der unteren Hälfte des Energiebewertungssystems der Regierung zu bleiben, sagen Experten.
Kritiker warnen bereits vor unbeabsichtigten Folgen: Die Politik könnte den Wohnungsmangel in Frankreich verschärfen und sogar soziale Unruhen auslösen, da die hohe Inflation auch die Haushalte trifft.
Jean-Claude Bassien, stellvertretender Geschäftsführer des Immobilienkonzerns Nexity, hält den Ansatz der Regierung für richtig, hält den Zeitplan jedoch für „unrealistisch und absurd“.
„Wir werden mehr Zeit brauchen, wenn wir das gut hinbekommen und eine Wiederholung vermeiden wollen Gelbe Westen„, fügte er hinzu und bezog sich dabei auf Proteste, die nach den gelben Jacken der Demonstranten benannt wurden und die Frankreich im Jahr 2018 wegen einer vorgeschlagenen CO2-Steuer auf Benzin erschütterten.
Um Anreize für Renovierungen zu schaffen, müssen Eigentümer ihre Immobilien hinsichtlich ihrer Energieeffizienz bewerten lassen und sie von A (am besten) bis G (am schlechtesten) einstufen, bevor sie verkauft oder vermietet werden können. Die Vorschriften bieten sowohl Zuckerbrot als auch Peitsche: Schlecht isolierte Häuser werden im Laufe des nächsten Jahrzehnts nach und nach vom Mietmarkt ausgeschlossen, aber es stehen öffentliche Gelder zur Verfügung, um die Finanzierung von Isolierung, neuen Fenstern oder modernisierten Heizungen zu unterstützen.
Vermieter von Häusern mit der Einstufung F und G dürfen die Mieten nicht mehr erhöhen, und ab diesem Jahr können die schlechtesten Objekte mit der Einstufung G nicht mehr an neue Mieter vermietet werden.
Bis 2028 werden 5,2 Millionen Häuser mit den Ratings F und G, also 17 Prozent des gesamten Wohnungsbestands, nicht mehr vermietbar sein. Bis 2034 werden alle mit E und D bewerteten Immobilien ausgeschlossen sein, was mehr als der Hälfte aller Häuser entspricht.
Sogar einige in Macrons Lager befürchten, dass der Ansatz zu drakonisch sei. Finanzminister Bruno Le Maire deutete an, dass er eine Aufweichung der Regeln befürworte, musste dann aber einen Rückzieher machen.
Während Länder in ganz Europa eine Reihe von Maßnahmen zur Dekarbonisierung und Steigerung der Energieeffizienz von Häusern ausprobieren, hat keiner versucht, was Frankreich tut, sagte Boris Cournède, Politikexperte bei der OECD.
„Jeder schaut sich das französische Beispiel an, um zu sehen, wie es sich auswirkt“, sagte er. „Auf dem Papier ist es eine gute Idee, auch wenn es noch etwas früh ist, die Ergebnisse zu beurteilen.“
In Deutschland hat die Regierung einen anderen Ansatz gewählt, unter anderem das Verbot von Gaskesseln – eine politisch umstrittene Maßnahme – und die Einführung einer Kohlendioxidsteuer auf das Heizen von Häusern. Belgien und Österreich haben die Vorschriften angepasst, um Renovierungen von Mehrfamilienhäusern zu erleichtern.
Frankreich hat zugesagt, die Subventionen für Hausrenovierungen von 3,4 Milliarden Euro im letzten Jahr auf fast 5 Milliarden Euro zu erhöhen. In einem von der Grünen Partei geführten Senatsbericht wurde jedoch argumentiert, dass viel mehr Mittel erforderlich seien – einer Schätzung zufolge beläuft sich der Bedarf eher auf 25 Milliarden Euro pro Jahr.
Der Zugang zu den verfügbaren Barmitteln ist nicht immer einfach, da der Antragsprozess langwierig ist und die Regeln komplex sind. Gilles Lambert hat einen Zuschuss von rund 10.000 Euro für die Renovierung eines Gebäudes aus den 1980er-Jahren beantragt, das ihm mit vier Mietwohnungen in einem grünen Vorort von Paris gehört.
„Die Bewerbung war ein komplizierter Hürdenlauf“, sagte der 62-Jährige. Inzwischen wurden zwei seiner Wohnungen vom Markt genommen.
Immobilienmakler und Immobilienverwaltungsgesellschaften haben davor gewarnt, dass die Regeln den Wohnungsmangel in Städten wie Marseille, Bordeaux und Lyon verschärfen könnten, indem sie den Bestand an zu vermietenden Wohnungen schrumpfen lassen.
Édouard Philippe, Macrons ehemaliger Premierminister und jetziger Bürgermeister von Le Havre, sagte, der Ausschluss von Häusern mit niedriger Bewertung würde „die Mietmöglichkeiten für Menschen mit niedrigem Einkommen automatisch verringern“.
Eine weitere Sorge besteht darin, dass die Mietpreisbindung in wichtigen Städten es den Eigentümern erschweren wird, eine akzeptable Rendite für Renovierungen dort zu erzielen, wo sie diese durchführen.
In Paris sind Renovierungen zu einem Brennpunkt in gemeinschaftlich genutzten Wohnhäusern geworden Miteigentümer, Denn kostspielige Projekte bedürfen einer Mehrheitszusage, während für die Aufnahme von Krediten ein einstimmiges Votum erforderlich ist.
Laure Gallard hat bei ihren Nachbarn in einem Gebäude aus den 1920er-Jahren mit zehn Wohneinheiten versucht, einen Experten mit der Planung der erforderlichen Renovierungsarbeiten zu beauftragen, hatte jedoch wenig Erfolg.
„Ich denke, sie leugnen es, weil sie es nicht wissen wollen und Angst vor den Kosten haben, die vor uns liegen“, sagte der 34-jährige Architekt.
Einige Eigentümer von Häusern mit der Einstufung F oder G versuchen einfach zu verkaufen. Laut der Immobilien-Website Se Loger waren im ersten Halbjahr 2023 fast 20 Prozent der zum Verkauf stehenden Häuser schlecht isoliert, doppelt so viel wie im Jahr 2021.
Thomas Lefebvre, Datenwissenschaftler bei Se Loger, sagte, es gebe keine Garantie dafür, dass Käufer renovieren würden. „Wenn wir nur Häuser vom Mietmarkt entfernen, ohne Renovierungen voranzutreiben, dann ist das kein wirklicher Gewinn für die Umwelt“, sagte er.
Jacques Baudrier, stellvertretender Bürgermeister von Paris und zuständig für Bauwesen, lässt sich nicht verzweifeln. Die Stadt hat in zehn Jahren rund 2,5 Milliarden Euro für die Renovierung öffentlicher Gebäude und Schulen ausgegeben und plant, bis 2050 alle Wohnungen für einkommensschwache Menschen zu modernisieren.
„Im öffentlichen Sektor haben wir große Fortschritte gemacht, aber auf dem privaten Wohnungsmarkt geht es viel zu langsam“, sagte er.
Die Stadt veranstaltet monatliche Workshops in den Rathäusern, um über Fördermittel zu informieren und Ratschläge zu geben. Bei einer Veranstaltung im Juni kamen rund 600 Menschen, um Tipps zu Isolierung, Rollläden sowie Heiz- und Kühlsystemen auszutauschen.
„Anfangs waren die Leute wirklich besorgt“, sagte Baudrier, „aber jetzt fangen sie an.“
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