Schalten Sie den Editor’s Digest kostenlos frei
Roula Khalaf, Herausgeberin der FT, wählt in diesem wöchentlichen Newsletter ihre Lieblingsgeschichten aus.
Es gibt viele Indikatoren, die zeigen, wie verzerrt der US-Immobilienmarkt geworden ist. Obwohl die Kreditkosten den höchsten Stand seit 20 Jahren erreichen, bewegen sich die Preise in der Nähe von Rekordniveaus und die Benchmarks für die Erschwinglichkeit von Wohneigentum liegen auf dem niedrigsten Stand seit mehr als 30 Jahren. Die Verkaufsaktivität ist auf ein Niveau eingebrochen, das außerhalb großer Finanzkrisen nicht zu beobachten war.
Könnte ein ungewöhnliches, aber viel gelobtes Merkmal des US-Immobilienmarktes zu dieser Situation beigetragen haben?
In den USA dominieren festverzinsliche Hypotheken mit einer Laufzeit von 30 Jahren und werden von rund 90 Prozent aller Hauskäufer gewählt. Für ihre Fans sind sie ein Grundstein des amerikanischen Traums. Fast überall auf der Welt können Hauskäufer davon nur träumen, da sie meist variable Zinssätze zahlen oder mit kürzeren Rückzahlungsfristen rechnen müssen. In den USA sind sie größtenteils nur durch staatliche Eingriffe möglich, da viele der Kredite letztendlich von den Regierungsbehörden Fannie Mae und Freddie Mac garantiert werden.
Aufgrund des starken Rückgangs der zum Verkauf stehenden Häuser sind sie jedoch in den USA zu einem heißen Thema geworden. Da etwa drei Viertel der Hausbesitzer 4 Prozent oder weniger für ihre Hypotheken zahlen, sind sie in ihren derzeitigen Häusern „gefangen“, weil eine neue Hypothek die Zahlung von mehr als 7 Prozent bedeutet. Dies hat die Zahl der zum Verkauf stehenden Häuser verringert und die hohen Preise gestützt.
Ein aktueller Kritiker Kolumne in der New York Times auf 30-jährige Hypotheken veranlasst eine schlagkräftige Antwort in The Nation Tage später vom Ökonomen James Galbraith. Befürworter wie Galbraith behaupten, dass Hausbesitzer Schutz verdienen und dass Kreditgeber weitaus mehr Möglichkeiten haben, die Risiken eines Kredits abzuwenden.
„Es verringert nur die Unsicherheit beim Eigenheimbesitz, und das war natürlich der Punkt“, sagt er. „Was Sie als Kreditnehmer erhalten, ist die Gewissheit, dass für jeden unbestimmten Zeitraum, den Sie wählen. . . Sie unterliegen keinem Abwärtsrisiko.“
Kritiker warnen davor, dass Hypotheken mit einer Laufzeit von 30 Jahren nicht nur das Angebot an Immobilien auf dem Markt bei steigenden Zinsen einschränken, sondern auch die Immobilienpreise in die Höhe treiben können, da die Verteilung der Rückzahlungen über einen längeren Zeitraum, als beispielsweise die in anderen Ländern üblicheren 20 Jahre, den Gesamtbetrag erhöht Ein Kreditnehmer kann es sich leisten, Kredite aufzunehmen, sodass er mehr bieten kann.
Diese Faktoren erschweren das Leben von Kreditnehmern mit geringerem Einkommen, einschließlich Erstkäufern, die auf einem Markt mit weniger geeigneten Häusern und angespannter Erschwinglichkeit konfrontiert sind.
Seit 2012 sind die Preise für preisgünstige Häuser, die vom American Enterprise Institute erfasst wurden, um 150 Prozent gestiegen, etwa halb so viel wie für Häuser im mittleren bis hohen Preissegment. Das Angebot ist ein wichtiger Faktor: Das preisgünstige Ende des Marktes ist nicht der profitabelste Preispunkt für Entwickler.
Die Preissteigerungen haben die Verschuldung im Verhältnis zum Einkommen belastet und zu einer höheren Zahl von Zahlungsausfällen geführt. Zwangsvollstreckungen sind in den ersten Jahren einer Hypothek wahrscheinlicher, wenn die Aufrechterhaltung der Zahlungen oft schwieriger ist. Dies ist auch der Zeitraum, in dem die Struktur der 30-jährigen Kreditzahlungen am meisten schadet: Da auf den ausstehenden Kreditbetrag Zinsen erhoben werden, deckt in diesen ersten Jahren ein größerer Teil jeder Zahlung diesen Betrag und nicht das Eigenkapital ab, so dass ein ausgeschiedener Kreditnehmer weniger übrig hat für ihre Bemühungen.
Fünf Jahre lang würde die Rückzahlung eines 30-jährigen Darlehens in Höhe von 326.000 US-Dollar – dem höchsten Preis des AEI-Niedrigpreisrahmens – zum aktuellen durchschnittlichen Neuhypothekenzinssatz von 7,17 Prozent einem Kreditnehmer in dieser Zeit etwa 19.000 US-Dollar an Eigenkapital einbringen, ohne Preissteigerung oder Preissteigerung Anzahlung. Hätte die Kreditlaufzeit stattdessen 20 Jahre betragen, hätte ein Kreditnehmer 44.000 US-Dollar zurückgezahlt, da die Gesamtzinsrechnung so viel geringer ist.
„Das untere Ende ist wie eine Achterbahnfahrt, während das obere Ende eher einem Gleiten gleicht, da sie über einen langen Atem verfügen – die bessere Kreditwürdigkeit und den niedrigeren Schuldendienst(niveau)“, sagt Edward Pinto, Leiter des Housing Center der AEI und a langjähriger Kritiker der Fixierung auf 30-jährige Hypotheken. „Kreditnehmer mit geringerem Einkommen sind in einem Marktaufschwung in der Regel die Letzten, und Häuser mit niedrigeren Preisen weisen tendenziell eine größere (Preis-)Volatilität auf.“
Die 30-jährigen Festzinsverträge scheinen jedoch keinen großen Einfluss auf die tatsächliche Wohneigentumsquote gehabt zu haben. Laut OECD haben etwa zwei Drittel der Amerikaner eine Hypothek oder besitzen ihre Wohnung vollständig. Dies steht im Einklang mit Kanada und dem Vereinigten Königreich – zwei Ländern, die ebenfalls an Wohneigentum interessiert sind, in denen sie jedoch typischerweise kurzfristige „Teaser“ mit festen Zinssätzen anbieten, bevor sie zu variablen Zinssätzen zurückkehren.
Trotz aller hitzigen Debatten scheinen Änderungen an diesem besonderen Stück amerikanischen Exzeptionalismus in absehbarer Zeit unwahrscheinlich, nicht zuletzt, da in den USA ein Wahljahr beginnt. Auch die Amerikaner schätzen ihre Festzinssicherheit sehr. „Es ist einfach so Hübsch„, sagte ein Amerikaner, ein FT-Kolumnist, über seinen Wohnungsbaukredit. Es mag zwar nicht die stabilsten finanziellen Grundlagen haben, aber dieses Gefühl ist wahrscheinlich das größte Hindernis für jede Veränderung.