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Hongkongs größte Projektentwickler haben in diesem Jahr ein Fünftel ihres Marktwerts eingebüßt, da die Stadt aufgrund der Wechselkursbindung an den US-Dollar gezwungen ist, sich an den Zinssatz der US-Notenbank „Höher für längere Zeit“ anzupassen.
Die Aktien der fünf größten Bauunternehmen des asiatischen Finanzzentrums waren im Dezember und Januar stark gestiegen, da die lokalen Immobilienpreise stiegen und globale Anleger auf eine robuste Erholung des chinesischen Wachstums setzten.
Doch die von der Hong Kong Monetary Authority beschlossenen Zinserhöhungen, die denen der Fed entsprechen sollen und die notwendig sind, um die Wechselkursbindung der Stadt an den US-Dollar aufrechtzuerhalten, haben die bereits schwache Erholung der lokalen Wirtschaft untergraben.
Fünf der größten Entwickler Hongkongs – Sun Hung Kai Properties, CK Asset Holdings, Henderson Land Development, Sino Land und Hang Lung Properties – haben in diesem Jahr 20 Milliarden US-Dollar an Marktwert verloren.
„Die Zinssätze sind nach wie vor der Schlüsselfaktor Nummer eins, da ‚höher und länger‘ Druck auf die Aktienkurse ausübt“, sagte Karl Choi, Forschungsleiter für größere Immobilien in China bei der Bank of America, und verwies auf die Erwartung, dass die Fed nur langsam ansetzen wird Lockerung, sobald die Zinserhöhungen aufhören. „Offensichtlich hat auch die wirtschaftliche Abschwächung auf dem chinesischen Festland nicht geholfen.“
Analysten gehen davon aus, dass die wirtschaftlichen Folgen der Verteidigung der Wechselkursbindung und das verlangsamte chinesische Wachstum die Entwickleraktien noch weiter nach unten drücken könnten. CK Asset des milliardenschweren Tycoons Li Ka-shing hat die Preise für Neubauimmobilien auf den niedrigsten Stand seit sieben Jahren gesenkt, während Handelsvertreter damit rechnen, dass Bauträger in den kommenden Monaten weitere Verkäufe fertiger Einheiten verzögern werden.
Der Absturz der Hongkonger Immobilienaktien markiert den jüngsten schweren Rückschlag für die Entwickler der Stadt. Die Hausverkäufe brachen während der Pandemie aufgrund eines strengen Null-Covid-Regimes und einer Abwanderung von mehr als 140.000 Einwohnern ein, was sowohl auf wirtschaftliche als auch politische Bedenken zurückzuführen war, da Pekings Einfluss auf die Stadt immer stärker wurde.
Die durch Zinserhöhungen gestiegenen Kreditkosten wirken sich allmählich auf die Hypothekenzinsen in Hongkong aus. HSBC hat im vergangenen Monat seinen maximalen Hypothekenzins um 0,5 Prozentpunkte auf 4,125 Prozent angehoben, um die Gewinnmargen zu erhalten, auch wenn Ökonomen diese gesenkt haben Wachstumsprognosen für die Stadt.
Asif Ghafoor, Gründer der in Hongkong ansässigen Plattform für Immobilienanzeigen „Spacious“, sagte, dass Entwickler, die bestehende Bestände mit einem Abschlag veräußern möchten, die Preise im nächsten Jahr senken könnten. Die Société Générale hat prognostiziert, dass die Immobilienpreise in Hongkong im nächsten Jahr um bis zu 15 Prozent fallen werden.
Bauträger haben stärkere politische Unterstützung gefordert und Paul Chan, der Finanzminister des Territoriums, sagte Ende letzten Monats, dass die Regierung die Abkühlungsmaßnahmen überprüfe, die bei früheren Versuchen zur Eindämmung des einstmals drastischen Anstiegs der Immobilienpreise verhängt wurden.
„Wir haben festgestellt, dass die aktuelle Entwicklung des Immobilienmarktes ganz anders ist als bei der Einführung des [cooling] Maßnahmen . . . und wir überprüfen sie ständig“, sagte Chan.
Aber Choi von der Bank of America sagte, dass jede Lockerung dieser Maßnahmen „den von uns prognostizierten Rückgang der Immobilienpreise wahrscheinlich nur verlangsamen, nicht umkehren wird“.
Stewart Leung, Vorsitzender des Entwicklers Wheelock Properties und Leiter der Real Estate Developers Association of Hong Kong, warnte davor, dass sich die Situation in einen Teufelskreis verwandeln könnte.
„Wenn sich die Wirtschaft nicht verbessert, wird sich auch der Immobiliensektor nicht verbessern“, sagte Leung. „Wenn die Immobilienpreise weiter sinken, könnten die Banken beginnen, die Hypothekendarlehen der Eigenheimbesitzer in Anspruch zu nehmen, und wenn das passiert, würde das die Stabilität der gesamten Wirtschaft gefährden.“