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Nimbys lehnen den Wohnungsbau seit langem mit der Begründung ab, dass dadurch der Wert ihrer eigenen Immobilien sinke. Aber in letzter Zeit haben sie unerwartete Verbündete in der gefunden Linke „Angebotsskepsis“-Bewegungderen Befürworter gegen neue marktgerechte Wohnsiedlungen mit der Begründung argumentieren, dass dies möglich sei Zunahme Mieten und Preise vor Ort – und behindern damit ihr Ziel, Wohnraum für Menschen mit geringem Einkommen erschwinglicher zu machen.
Diese Position beruht auf einer Neufassung eines der Grundprinzipien der Ökonomie. Unter sonst gleichen Bedingungen sinkt der Preis, wenn das Angebot einer Ware oder Dienstleistung zunimmt. Es sei denn, das Ding ist eine Wohnung.
Es wäre schon ärgerlich genug, wenn diese Denkweise auf die Gruppe der Versorgungsskeptizisten beschränkt würde – was bereits zu Verzögerungen und völliger Blockierung geplanter Entwicklungen in den USA geführt hat. Allerdings scheint das Leiden weitaus weiter verbreitet zu sein ein aktuelles Papier von drei Sozialwissenschaftlern in Kalifornien.
Die Studie ergab, dass bei der Frage, wie sich ein Angebotsschock auf die Preise für Arbeit, Rohstoffe oder Konsumgüter auswirken würde, die Anzahl der richtigen Antworten mindestens zwei zu eins höher war als die der Amerikaner. Auf die Frage nach den Auswirkungen einer 10-prozentigen Steigerung des regionalen Wohnungsangebots antwortete jedoch 40 Prozent sagen, dass Preise und Mieten steigen würden, während nur ein Drittel von einem Rückgang ausgeht.
Die Versorgungsskeptiker haben Theorien darüber, warum der Wohnungsbau anders sein könnte, aber sie scheitern, wenn sie mit den Beweisen konfrontiert werden, wie in a dargelegt umfassende Überprüfung der neuesten Forschung von James Gleeson, einem Immobilienanalysten bei der Greater London Authority.
Ein Argument ist, dass sich die Erschwinglichkeit nur durch den Bau von bezahlbarem Wohnraum erhöhen lässt. Wohnungen zu marktüblichen Konditionen gehen einfach an Menschen mit höherem Einkommen, während Geringverdiener auf dem Trockenen bleiben. Aber aktuelle Studien von die USA, Schweden Und Finnland Alle zeigen, dass die meisten Menschen, die direkt in neue, nicht subventionierte Wohnungen ziehen, zwar aus der oberen Hälfte der Einkommensschichten stammen, die durch den Kauf ausgelöste Umzugskette jedoch dazu führt, dass in denselben Städten Wohnraum für Menschen mit geringerem Einkommen frei wird.
Der US-Studie fanden heraus, dass der Bau von 100 neuen marktgerechten Wohnungen letztendlich dazu führt, dass bis zu 70 Menschen aus Vierteln mit unterdurchschnittlichem Einkommen und bis zu 40 aus dem ärmsten Fünftel wegziehen. Diese Zahlen ändern sich nicht, selbst wenn der Preis für neue Wohnungen im oberen Preissegment liegt.
Ein weiteres Argument ist, dass der Bau von marktüblichem Wohnraum in einem einkommensschwächeren Gebiet zur Gentrifizierung führt, wobei Besserverdiener in ein einkommensschwächeres Gebiet ziehen und die dortigen Eigentümer verdrängen. Aber die neuesten Untersuchungen aus Großbritannien und den USA zeigen, dass dies der Fall ist normalerweise wenig, falls vorhanden, Verdrängung der Amtsinhaber nach außen. Es ist die Zuwanderer die vertrieben wurden, ausgepreist der wohlhabenderen Gebiete durch Versorgungsengpässe.
Mit anderen Worten: Selbst wenn Sie der Meinung sind, dass es grundsätzlich schlecht ist, wenn Gutverdiener in ärmere Viertel ziehen, besteht die Antwort darin, mehr marktüblichen Wohnraum für diese Besserverdiener zu bauen.
Die jüngsten Maßnahmen zur Erhöhung des Wohnungsangebots in westlichen Großstädten sind überzeugend – wie dokumentiert in Aktuelle Analysen vom australischen Ökonomen Matthew Maltman. Im November 2016 wurden große Gebiete der größten Stadt Neuseelands, Auckland, umgewidmet, um eine höhere Bebauungsdichte zu ermöglichen. Die Ergebnisse waren zweierlei: ein Boom beim Bau von Mehrfamilienhäusern – überwiegend zu Marktpreisen – und eine Abflachung der realen Mieten in der Stadt.
Am Vorabend der Zonenerweiterung waren die Durchschnittsmieten in Auckland 25 Prozent höher als in der Hauptstadt Wellington. Sechs Jahre später waren die Nominalmieten in ersteren um durchschnittlich 3 Prozent pro Jahr und in letzteren um 7 Prozent pro Jahr gestiegen, sodass die beiden Länder gleichauf waren. Inflationsbereinigt sind die Mieten in Auckland jetzt nicht teurer als im Jahr 2016, verglichen mit einem Anstieg von 25 Prozent in Wellington.
Es ist ein ähnliche Geschichte im Mittleren Westen der USA, wo Minneapolis seit Jahren mehr Wohnungen baut als jede andere Großstadt in der Region und Zonen abgeschafft hat, die den Bau auf Einfamilienhäuser beschränkten. Bereinigt um lokale Einnahmen sind die Durchschnittsmieten in der Stadt seit 2017 um mehr als 20 Prozent gesunken, während sie in den fünf anderen ähnlich großen und wachsenden Städten steigen.
Wenn Sie die Verfügbarkeit und Erschwinglichkeit von Wohnraum für alle verbessern möchten, ist die gute Nachricht, dass jeder neue Wohnraum hilfreich ist.