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Der 20-stöckige Turm an der 529 Fifth Avenue hebt sich von den anderen Gebäuden rund um die Grand Central Station durch die surrealen rosa Designs einer von Alice im Wunderland inspirierten Kunstausstellung ab, die leerstehende Einzelhandelsflächen im Erdgeschoss füllen soll.
Es ist auch bemerkenswert, da es sich um eines von wenigen Türmen handelt, die kürzlich den Besitzer gewechselt haben, was einen Hinweis auf den Wert der älteren Büros in Manhattan gibt, nachdem der Gewerbeimmobiliensektor eine historische Ära des extrem billigen Geldes hinter sich gelassen hat.
Silverstein Properties hat das Gebäude vor drei Monaten für 105 Millionen US-Dollar verkauft. Gemessen am Quadratmeterpreis war das sogar weniger als ein Grundstück auf der anderen Straßenseite, das im Jahr 2015 erworben wurde.
„In New York werden Gebäude für weniger als den Wert des Grundstücks verkauft, auf dem sie stehen“, sagte Will Silverman, Geschäftsführer bei Eastdil Secured, einer Immobilien-Investmentbank. „Wir sehen, dass die Preise in absoluten Dollarwerten so niedrig sind wie seit 20 Jahren nicht mehr.“
In der US-Gewerbeimmobilienbranche ist eine seit langem erwartete Abrechnung im Gange, deren Ergebnisse sich bei 529 Fifth und anderen Adressen bemerkbar machen. Stark steigende Zinsen, eine regionale Bankenkrise, die die Kreditvergabe einschränkte, und ein Trend zur Fernarbeit richten verheerende Schäden an. Ältere Bürogebäude waren die Hauptlast des Abschwungs, aber auch andere Immobilienkategorien blieben nicht verschont.
Die Ergebnisse zeigen sich in der zunehmenden Belastung im ganzen Land – von New Yorker Entwicklern, die veraltete Bürogebäude an Kreditgeber zurückgeben, über Zwangsvollstreckungen hochverschuldeter Apartmentkomplexe in Houston bis hin zu Zahlungsausfällen bei Hotels und Einkaufszentren in San Francisco. Banken, die von Aufsichtsbehörden und Investoren unter die Lupe genommen werden, beginnen nun damit, selbst notleidende Immobilienkredite mit Verlust abzustoßen.
„Ich bin mir nicht sicher, ob die Menschen sich damit abgefunden haben, wie lange der Sturm anhalten wird und wie viel Schaden er anrichten wird“, sagte Scott Rechler, Präsident von RXR, einem der größten Entwickler New Yorks, und verglich die Situation mit einem Hurrikan, der auf Land trifft. „Was Mehrfamilienhäuser und andere betrifft [commercial real estate]Ich glaube, dass die Märkte ihre potenzielle Schwere unterschätzen.“
Craig Deitelzweig, Geschäftsführer von Marx Realty, sagte, er höre, dass „jeden Tag neue Gebäude“ an Kreditgeber zurückgegeben würden. „Es ist noch ganz am Anfang, aber es scheint, dass jede Anlageklasse mit diesen neuen Zinssätzen und den sehr angespannten Kreditmärkten gefährdet ist.“
Immobilienentwickler und Investoren florierten in der Zeit niedriger Zinsen, die auf die globale Finanzkrise von 2008 folgte. Als die Covid-19-Pandemie ausbrach, waren sie von einer längeren Zeit der Nachsicht seitens der Kreditgeber betroffen.
Nun schätzt der Makler JLL, dass Bürogebäude in New York – dem größten Büromarkt der Welt – gegenüber den jüngsten Verkaufspreisen 76 Milliarden US-Dollar an Wert verloren haben. Dreiundsiebzig waren jetzt weniger wert als ihr Kreditsaldo. Eine Ausnahme bildet eine neue Gruppe modernster und luxuriösester Büros wie das One Vanderbilt von SL Green, die Rekordmieten erzielen.
Häufiger sind Gebäude wie 1330 Avenue of the Americas. Das Midtown-Anwesen wurde kürzlich von Blackstone und RXR für 320 Millionen US-Dollar verkauft, ein Drittel weniger als der Preis von 2006.
Kreditgeber haben weniger Flexibilität, in Schwierigkeiten geratene Immobilien zu erhalten, bis sich die Bedingungen verbessern, da, anders als beim Abschwung nach der Krise von 2008, steigende Zinssätze zu einem Druck auf Gebäude geführt haben, deren Einkommen nicht ausreicht, um die Kreditzahlungen zu decken. „Wir stecken absolut in einer Kreditklemme für Büros“, sagte ein Investor.
Ein Makler schätzte, dass nur die obersten 10 Prozent der Bürogebäude in New York nicht in Not waren – weder im Hinblick auf die Höhe der Verschuldung noch auf die Belegung. „Ich denke, wir stehen an der Spitze der Zwangsverkäufe“, sagte diese Person.
Der finanzielle Schaden könnte verschleiert werden, weil im vergangenen Jahr so wenige Gebäude verkauft wurden und das Transaktionsvolumen für Gewerbeimmobilien laut CBRE im ersten Quartal um mehr als die Hälfte im Vergleich zum Vorjahr zurückging. Das bedeutet, dass viele Eigentümer nicht gezwungen waren, ihre Bewertungen zu aktualisieren.
Dennoch gab es Hinweise. Blackstone hat vor Kurzem seinen Anteil am One Liberty Plaza, einem Wolkenkratzer in Lower Manhattan, an Brookfield verkauft. Der Wert des Turms betrug 1 Milliarde US-Dollar. Das war ein Rückgang gegenüber der Bewertung von 1,55 Milliarden US-Dollar im Jahr 2017, fast auf dem Höhepunkt des Marktes, als Blackstone seine Anteile kaufte.
Blackstone sagte, traditionelle US-Büros machten weniger als 2 Prozent seines globalen Portfolios aus, gegenüber mehr als 60 Prozent im Jahr 2007, als das Unternehmen „absichtlich“ auf andere Sektoren umschwenkte.
Ein weiteres Gebäude in Manhattan, Tower 56, wurde im Februar für 110 Millionen US-Dollar entladen, da der Eigentümer seine Schulden nicht refinanzieren konnte – weniger als die 158 Millionen US-Dollar, die 2008 dafür gezahlt wurden.
Die Verkäufe könnten sich beschleunigen, da mehr Eigentümer zur Umschuldung gezwungen werden. Laut MSCI, einem Finanzdatenunternehmen, werden in diesem und im nächsten Jahr US-amerikanische Gewerbeimmobilienschulden in Höhe von fast 900 Milliarden US-Dollar fällig. Wenn Eigentümer sich nicht zu angemessenen Konditionen refinanzieren können oder gezwungen sind, frisches Kapital in Millionenhöhe bereitzustellen, entscheiden sie sich möglicherweise für den Verkauf oder gehen einfach weg.
Büros sind nicht der einzige Sektor, der unter Druck steht. Auch einige Mietwohnungen, die während der Pandemie als sichere Anlage gelten, haben Probleme.
In Houston kaufte die Applesway Investment Group ab 2021 vier veraltete Apartmentkomplexe mit fast 230 Millionen US-Dollar an variabel verzinslichen Schulden, in der Hoffnung, dadurch die Mieten erhöhen zu können. Nach der Zinserhöhung konnte das Unternehmen seine Zahlungen jedoch nicht mehr decken. Der Kreditgeber Arbor Realty Trust hat die Grundstücke im April zwangsversteigert.
Die Refinanzierungskrise bietet Möglichkeiten für eine wachsende Zahl alternativer Kreditgeber, die Lücken bei ansonsten rentablen Immobilien zu schließen. Diese Kreditgeber bieten jedoch in der Regel Kredite zu höheren Zinssätzen an.
„Es wird tonnenweise Workouts geben“, prognostizierte Steven Stuart von der Fortress Investment Group, einem dieser Kreditgeber, auf einer Konferenz im Mai, die von The Real Deal, einem Immobilien-Nachrichtenportal, veranstaltet wurde. „Das Grundproblem besteht darin, dass viele dieser Vermögenswerte vor einigen Jahren mit kurzfristigen, variabel verzinslichen Schulden finanziert wurden.“
Bei allen Verhandlungen herrscht Ungewissheit über die Zukunft von Büros, dem größten Sektor der Gewerbeimmobilien. „Das Büro befindet sich mitten in einem gewaltigen Paradigmenwechsel. Wir gehen davon aus, dass es mehr als fünf Jahre dauern wird, bis sich die grundlegende Veränderung der Nachfrage vollzieht“, sagte Julie Ingersoll, Chief Investment Officer bei CBRE IM. „Es ist wie kein anderer Immobilienzyklus, den wir in der Vergangenheit gesehen haben.“