Zahlungsausfälle geben Anlass zur Besorgnis über die Stabilität der Gewerbeimmobilien in San Francisco

Die Kreditgeber des angeschlagenen Gewerbeimmobilienmarktes in San Francisco müssen mit Zahlungsausfällen in Milliardenhöhe rechnen, nachdem die Eigentümer des größten Einkaufszentrums und des größten Hotels der Stadt ihre Kreditzahlungen eingestellt und die Schlüssel für das einst wertvollste Anwesen der Stadt zurückgegeben haben.

Diese Woche gaben Westfield und Brookfield Properties bekannt, dass sie die Zahlungen für einen Kredit in Höhe von 558 Mio. US-Dollar eingestellt haben, der gegen das weitläufige Einkaufszentrum in der Innenstadt von San Francisco gesichert ist, das ihnen seit 2002 gehört, und dass sie die Räumlichkeiten an ihre Kreditgeber übergeben werden.

Tage zuvor hatte das an der New Yorker Börse notierte Unternehmen Park Hotels & Resorts erklärt, es erwarte die Übergabe des Eigentums an zwei seiner besten Hotels in San Francisco – dem Hilton Union Square und dem Parc 55 –, nachdem es die Zahlungen für ein Darlehen in Höhe von 725 Mio. US-Dollar eingestellt habe. Als das Darlehen im Jahr 2016 vergeben wurde, hatten die Hotels einen Wert von mehr als 1,5 Milliarden US-Dollar, was darauf hindeutet, dass die Eigentümer davon ausgehen, dass sich ihr Wert mehr als halbiert hat.

Die großen Zahlungsausfälle waren die jüngsten in einer Reihe von Notsignalen von Vermietern von Büros, Hotels, Wohnhäusern und Einzelhändlern in San Francisco. Die Stadt kämpft seit der Coronavirus-Pandemie mit einem starken Rückgang von Tourismus und Geschäftsreisen, Personalabbau durch Technologieunternehmen, einer Abwanderung von Einwohnern und internationaler Kontrolle über Kriminalität, Drogenkonsum und Obdachlosigkeit.

Thomas Baltimore, CEO von Park Hotels, sagte: „San Franciscos Weg zur Erholung bleibt durch große Herausforderungen getrübt und verlängert“, darunter „Besorgnis über die Straßenverhältnisse“.

Das Westfield-Einkaufszentrum war halb leer, nachdem Marken wie Nordstrom das Einkaufszentrum verlassen hatten, was zum Teil auf „ausufernde kriminelle Aktivitäten“ zurückzuführen ist und weil sich der Fußgängerverkehr in der Innenstadt nach der Pandemie nicht erholt hat. Westfield sagte, seine Umsätze seien zwischen Dezember 2019 und 2022 stark zurückgegangen, verglichen mit einem durchschnittlichen Umsatzanstieg in den anderen US-Einkaufszentren.

Die Zahlungsausfälle könnten einen Notverkauf von Gewerbeimmobilien in der Stadt auslösen, da die Kreditgeber sich beeilen, Vermögenswerte mit erheblichen Abschlägen abzustoßen, um ihr Risiko zu verringern und die Anleihegläubiger zu schützen. In vielen Fällen haben große gewerbliche Immobilienkreditgeber in San Francisco, darunter JPMorgan, Deutsche Bank, Wells Fargo und Bank of America, die Immobilienschulden über gewerbliche hypothekenbesicherte Wertpapiere syndiziert. Anleihegläubiger könnten einen Schlag erleiden, da sinkende Immobilienpreise dazu geführt haben, dass einige der Kredite unter Druck geraten sind – was bedeutet, dass der Vermögenswert weniger wert ist als der Wert des Kredits – so Ökonomen.

Diese Neubewertung könnte einen Dominoeffekt auslösen, der es Immobilieneigentümern erschwert, ihre Schulden zu refinanzieren, da die Banken bei der Kreditvergabe noch vorsichtiger werden. Einige US-Banken haben ihr Engagement im Gewerbeimmobilienmarkt nach den jüngsten Turbulenzen im regionalen Bankensektor reduziert – und die Verlustgefahr ist in San Francisco besonders groß.

„Wir haben einen Wendepunkt erreicht, an dem wir viel davon gesehen haben [broader economy] Schlagzeilen kommen auf dem Markt von San Francisco zum Tragen“, sagte Lonnie Hendry, Leiterin Gewerbeimmobilien bei Trepp, einem Datenanbieter. „Die Dominosteine ​​sind in San Francisco viel schneller gefallen als anderswo.“

Im Finanzviertel von San Francisco haben in den letzten Monaten einige Bürotürme für ein Viertel des Preises, zu dem sie vor drei Jahren vermarktet wurden, den Besitzer gewechselt. WeWork geriet im April mit einem Kredit in Höhe von 240 Millionen US-Dollar für seinen Turm in der 600 California Street in Verzug. Anderswo in der Innenstadt stellte Elon Musks Twitter-Unternehmen im November die Zahlung seiner Miete ein und zwang seinen Vermieter damit, mit einem 400-Millionen-Dollar-Darlehen in Verzug zu geraten.

Da die wirtschaftliche Lage in San Francisco weiterhin ungewiss ist, könnte die Neubewertung noch länger dauern. „Selbst wenn man heute ein Gebäude für 50 Cent pro Dollar im Verhältnis zum Kreditsaldo kaufen kann, heißt das nicht, dass es sich um einen Eigenheimkauf handelt“, sagte Hendry. „Wir kennen den Boden noch nicht.“

Den Unterlagen zufolge ist Wells Fargo mit ausstehenden Krediten in Höhe von etwa 34 Milliarden US-Dollar in Kalifornien eines der größten Unternehmen in Gewerbeimmobilien in San Francisco. Der Staat hatte Ende 2022 den größten Anteil an seinen gesamten ausstehenden Krediten in Höhe von 155 Milliarden US-Dollar (die Bank meldet keine Zahlen nach Städten). Fast 14 Milliarden US-Dollar der gesamten ausstehenden Gewerbeimmobilienkredite der Bank of America in Höhe von 73 Milliarden US-Dollar befinden sich in Kalifornien. Bei First Republic, das im Mai nach einem Bankensturz zusammenbrach und von JPMorgan übernommen wurde, wurden etwa 12 Milliarden US-Dollar der insgesamt 35 Milliarden US-Dollar an Gewerbeimmobilienkrediten an die San Francisco Bay Area vergeben, wie aus den Unterlagen für das Jahr 2022 hervorgeht. Die Deutsche Bank hat das Unternehmen ins Leben gerufen Darlehen für das Westfield-Einkaufszentrum im Jahr 2016, während die Hypothek von Park Hotels von Wells Fargo bedient wird und ursprünglich von JPMorgan übernommen wurde.

Daten der Ratingagentur Moody’s zeigten, dass bei 50 Prozent der CMBS-Bürokredite, die im Jahr 2024 fällig werden, das Risiko eines Zahlungsausfalls besteht.

„Dies ist eine Situation, in der es zumindest vorübergehend zu einem Vertrauensverlust in bestimmte Vermögenswerte auf dem Markt kommt“, sagte Thomas LaSalvia, leitender Ökonom bei Moody’s. „Es wird einen Schlag auf der ganzen Linie geben“, sagte er über gewerbliche Immobilienkreditgeber.

Etwas außerhalb von San Francisco in der weiteren Bay Area haben Technologiegiganten wie Google und Meta Teile ihrer riesigen Büros zur Untermiete angeboten. Ein leitender Angestellter einer Firma, die ausgefallene CMBS-Kredite betreut, sagte, dies habe eine „unangenehme Lage“ für Vermieter und Kreditgeber geschaffen, deren Kredite gegen den Campus gesichert seien. „Wenn sie den Raum nicht nutzen, ist es logisch, daraus zu schließen, dass sie den Mietvertrag nicht verlängern werden, und Sie haben ein großes Problem damit, auf dem richtigen Weg zu sein, aber Sie können nichts tun, bis der Mietvertrag abläuft“, sagte die Person.

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Die Stadt ist einem Rückgang der Technologie und der Umstellung auf Telearbeit ausgesetzt, was zu einer geringeren Nachfrage nach Büroflächen führt.

Ein leitender Angestellter eines großen globalen Immobilienkreditgebers sagte, dass der Büromarkt in San Francisco stärker in Bedrängnis geraten würde als andere Teile des Gewerbeimmobilienmarktes. Er sagte, es werde „Herausforderungen bei der Refinanzierung“ geben, da Kredite für leerstehende Büros fällig würden.

„Es ist klar, dass die Vermögenswerte nicht mehr wert sein werden als die Schulden, selbst wenn sie mehr Bargeld einzahlen [landlords will] Fragen Sie sich: Ist es besser, wenn ich den Vermögenswert einfach an den Kreditgeber zurückgebe?“

Die Büroleerstände sind in San Francisco auf 30 Prozent gestiegen, den höchsten Wert aller großen US-Städte. Besonders hart traf es auch Hotels in San Francisco. Die Stadt hat einen durchschnittlichen täglichen Zimmerpreis von 207 US-Dollar, was unter dem Niveau von 2019 liegt – eine von nur zwei großen US-Städten, in denen die Preise nicht gestiegen sind. Hotelbuchungen in San Francisco waren anfällig für einen Rückgang bei Reisenden aus China und Sicherheitsbedenken führten zu einer Verlagerung von Geschäftstreffen.

Club Quarters, ein Business-Hotel im Besitz der Blackstone Group, ist seit 2020 mit einem Kredit in Höhe von 274 Millionen US-Dollar in Verzug. Das Huntington Hotel, ein historisches Luxushotel in Nob Hill, geriet im vergangenen Jahr mit einem Kredit der Deutschen Bank in Höhe von 56 Millionen US-Dollar in Verzug und kam später wieder in Zahlungsverzug bei einer Zwangsversteigerung für etwa die Hälfte des Kreditbetrags verkauft.

Nach Angaben des Immobiliendatenanbieters CoStar verfügen mehr als 20 weitere Hotels in San Francisco über CMBS-Kredite, die in den nächsten zwei Jahren fällig werden. 15 davon stehen auf der „Beobachtungsliste“ ihres Kreditgebers, was bedeutet, dass sie Rückzahlungen verpasst haben oder wahrscheinlich künftige Zahlungen verpassen werden.

Die zunehmende Zahl von Zahlungsausfällen in mehreren Immobilien-Asset-Klassen hat Bedenken hinsichtlich eines Rückgangs der städtischen Steuereinnahmen geweckt, der eine „Unglücksspirale“ auslösen könnte – eine wirtschaftliche und soziale Spirale, die nicht mehr umzukehren ist. Große Bürogebäude, die zu stark reduzierten Preisen gehandelt werden, würden schnell einen entscheidenden Teil der Steuerbasis der Stadt untergraben. San Francisco prognostiziert für die nächsten zwei Jahre ein Haushaltsdefizit von 780 Millionen US-Dollar, was sich auf seine Fähigkeit auswirken wird, öffentliche Dienstleistungen zu erbringen oder Anreize für Unternehmen zu bieten, die zur Wiederbelebung der Innenstadt beitragen.

Besitzer einiger von San Franciscos ikonischen Gebäuden wie der Transamerica Pyramid und der Mission Bay-Zentrale von Uber haben bei der Stadt eine Petition eingereicht, um ihre Steuerlast zu senken, da der Wert ihrer Immobilien gesunken ist.

„San Francisco befürchtet, dass es seine kritische Masse verliert“, sagte LaSalvia von Moody’s. Er sagte, es gebe einen „Schneeballeffekt“, bei dem der Wegzug von Einzelhändlern und Technologieunternehmen zu einem noch stärkeren Rückgang des Fußgängerverkehrs führe und das Risiko für verbleibende Mieter und Eigentümer erhöhe, die dann eher in Zahlungsverzug geraten.

„Wenn man unter den Punkt gelangt, an dem die Lebendigkeit, die Touristen, Arbeiter und Käufer anzieht, verschwunden ist, ist es wirklich schwer, daraus zurückzukommen“, sagte er.