Gewerbliche Immobilienkredite werden neben Einlagenflucht und Anleihenportfolios als das größte wahrgenommene Risiko für US-Banken angesehen, da verunsicherte Anleger sich über die Stärke der Kreditgeber nach dem Zusammenbruch der Silicon Valley Bank und der Signature Bank Sorgen machen.
Die Spannungen auf dem 5,6 Billionen-Dollar-Markt für gewerbliche Immobilienkredite haben sich in den letzten Monaten verschärft, da die jahrelange Reihe von Zinserhöhungen der Federal Reserve zu deutlich höheren Kreditkosten und schwächeren Immobilienbewertungen führt. Analysten befürchten, dass eine weitere Reduzierung der Kreditvergabe – beispielsweise von Unternehmen, die nach zwei Schockbanken in einer Woche eher daran interessiert sind, Einlagen zu horten – eine gefährliche Situation verschlimmern könnte.
Laut einer monatlichen globalen Umfrage der Bank of America unter Fondsmanagern hat die Gefahr einer Kreditklemme, die sich über das globale Finanzsystem ausbreitet, die Inflation in diesem Monat als größte Sorge der Anleger abgelöst.
Laut Analysten von JPMorgan stehen Tausende kleiner und mittlerer Banken, die den Großteil der US-Kreditgeber ausmachen, für etwa 70 Prozent der sogenannten CRE-Kredite.
Die meisten Produkte werden nicht für die Asset-Backed-Securitization-Märkte neu verpackt und bleiben daher in den Büchern der Banken. Gewerbeimmobilienkredite machen 43 Prozent der gesamten Kreditvergabe kleiner Banken aus, gegenüber nur 13 Prozent bei den größten Banken.
„Der Zusammenbruch der SVB wirft ein Brennglas auf die Regionalbanken, und ihre gewerblichen Immobiliendarlehensbücher geben nach wie vor Anlass zu großer Sorge“, sagte Chong Sin, Analyst für Verbriefungen bei JPMorgan. „Die Kreditverfügbarkeit für Kreditnehmer von Wirtschaftsimmobilien war bereits in diesem Jahr herausgefordert“, fügte er hinzu und warnte die Anleger in einer Mitteilung, dass ein Rückzug von der Kreditvergabe durch kleinere Banken das Risiko berge, „eine Kreditklemme auf den sekundären und tertiären Wirtschaftsimmobilienmärkten“ zu schaffen.
Der Kauf der New York Community Bank in dieser Woche von Vermögenswerten im Wert von 39 Mrd. USD von dem zusammengebrochenen Rivalen Signature umfasste keinen Teil ihres Immobiliengeschäfts, in einem Schritt NYCB genannt war Teil seiner Bemühungen, sich von der Kreditvergabe für Gewerbeimmobilien weg zu diversifizieren.
Bankanalysten sagten jedoch, sie hätten keine sofortige Explosion des Sektors erwartet, da die Auswirkungen höherer Zinssätze nur langsam zu spüren seien.
„Ich würde zustimmen, dass Kredite das nächste Thema auf dem Radar sind, wenn wir den Rest dieses und des nächsten Jahres überblicken“, sagte Gary Tenner, Senior Research Analyst bei DA Davidson, das mehr als 100 US-Banken abdeckt. „Es hängt davon ab, wo eine Bank engagiert ist, aber ich glaube nicht, dass es aus Sicht der Kreditverluste schon beginnt.“
Auf die Frage nach seiner Meinung zu CRE-Risiken sagte der Fed-Vorsitzende Jay Powell am Mittwoch auf einer Pressekonferenz, dass die Zentralbank sich der Konzentration im Sektor „bewusst“ sei, fügte aber hinzu, dass er nicht denke, dass das Problem mit den anderen Belastungen vergleichbar sei, die Banken erlebt hätten.
Büros werden als der Bereich mit dem größten Risiko angesehen, nachdem die Mieter den Platz reduziert haben, um die Popularität der Arbeit von zu Hause aus nach der Sperrung durch die Pandemie widerzuspiegeln. Laut der Ratingagentur Moody’s sind die Leerstandsquoten seit 2019 in jedem der Top-25-Märkte gestiegen. In San Francisco, der am stärksten betroffenen Stadt, waren Ende 2022 fast 19 Prozent der Flächen unbesetzt, gegenüber 5 Prozent drei Jahre zuvor.
Bekannte Ausfälle haben das Stresspotenzial deutlich gemacht. Kanadischer Immobiliengigant Brookfield Letzten Monat wurden die Zahlungen für Kredite in Höhe von 734 Mio. USD für zwei erstklassige Bürotürme in Los Angeles eingestellt, während einer der größten Bürovermieter in New York, RXR, sagte, er verhandele mit den Kreditgebern über die „Rückgabe der Schlüssel“ für zwei Gebäude in einer Bestätigung, dass sie nein finanziell nicht mehr sinnvoll.
Ein New Yorker Bauunternehmer äußerte sich erstaunt über die Bereitschaft der großen Konkurrenten, Immobilien an Kreditgeber abzugeben, da sie damit, so argumentierte diese Person, anderen Deckung gegeben hätten, um ihrem Beispiel zu folgen.
„In den nächsten Jahren wird es viele harte Diskussionen geben“, sagte der Entwickler.
Während die Banken seit den Exzessen, die die Finanzkrise 2008 verursachten, bei ihrer Kreditvergabe im Allgemeinen konservativer sind, könnten fallende Preise Probleme verursachen, wenn die einst bescheidenen Beleihungsquoten der Banken in die Höhe schnellen, sagte Andrew Scandalios, Co-Leiter von JLL Capital Markets . Steigende Quoten können höhere regulatorische Kapitalanforderungen auslösen und den Spielraum für neue Mittel weiter verengen.
„Die Kreditgebergemeinschaft muss den starken und tiefen Rückgang der Bürobewertungen anerkennen“, fügte Scandalios hinzu. „So gut wie jeder wird hier betroffen sein.“
Die Banken haben bereits damit begonnen, die Messlatte für neue Kredite höher zu legen, wobei etwa zwei Drittel der Kreditgeber die Bedingungen für Bau- und Landentwicklungsgeschäfte bis Ende letzten Jahres verschärften, während mehr als die Hälfte auch die Standards für Mehrfamilienhäuser und andere nicht Wohn- und Gewerbeimmobilien, nach Angaben der Fed vierteljährliche Erhebung von leitenden Kreditsachbearbeitern.
„Es ist schwieriger geworden, Kapital zu beschaffen, insbesondere bei den Arten von Leverage, die Immobilieninvestoren in der Vergangenheit angestrebt haben“, sagte John Fraser, Vorsitzender für globale strukturierte Kredite bei Tikehau Capital. „Das bremst nicht nur die Immobilienentwicklung, sondern kann sich auch auf die Refinanzierung auswirken.“
Die Risiken für gewerbliche Betreiber und ihre Finanziers werden durch einen langsamen Markt für gewerbliche hypothekenbesicherte Wertpapiere verstärkt, der die Fähigkeit der Banken einschränkt, Kreditkapital freizusetzen, indem sie bestehende Kredite aus ihren Büchern verlagern, und auch die Ausstiegsmöglichkeiten für andere verringern Finanzierungsquellen wie die privaten Märkte.
Die Emission der Anleihen bewegt sich wie bei ihren Vettern für Wohnbauhypotheken auf einem Bruchteil des Niveaus der letzten Jahre, da die Volatilität den Spread oder die erhobenen Prämien gegenüber risikofreien Staatsanleihen ausgeweitet hat. Diese höheren Renditen haben die Preise bestehender Anleihen nach unten gedrückt und es für Kreditgeber schwierig gemacht, Kredite zu finden, die das erbringen, was der Markt verlangt.
Etwa 17 Prozent der Bürokredite werden laut Goldman Sachs in CMBS gehalten, was den Markt neben regionalen und lokalen Banken zum gemeinsamen Top-Finanzierer macht.
Gewerbeimmobilien sind ein Markt, der „ziemlich stark auf Bankkredite angewiesen ist – insbesondere bei kleinen und mittelgroßen Banken“, sagte Lotfi Karoui, Chief Credit Strategist bei Goldman Sachs. „Die Fähigkeit, andere Kapitalquellen zu ersetzen und zu suchen, ist ziemlich eingeschränkt.“