Haben Wohnungsbaugesellschaften, ein Lichtblick in der Wohnungskrise, auch damit begonnen, Mieten im mittleren Marktsegment zu verkaufen

Vor ungefähr zehn Jahren wurde ich nach Brasilien eingeladen, um einen Vortrag über Wohnungspolitik in den Niederlanden zu halten. Ich fürchte, meine Geschichte war kritisch, denn wir steckten damals bereits mitten in einer Wohnungskrise, Kommunen gingen wegen ihrer Grundstücksinvestitionen fast bankrott. Ursächlich hierfür waren die weltweite Finanz- und Wirtschaftskrise und teilweise auch unverantwortliche Investitionen der Kommunen.

Bei dem Treffen an der Universität von São Paulo kam mir ein schon fast achtzigjähriger brasilianischer Professor nach, ignorierte meine kritische Geschichte und hielt dann eine Stunde lang eine leidenschaftliche Rede über die Bedeutung des niederländischen Wohnungsgesetzes von 1901 für den öffentlichen Wohnungsbau weltweit . Zweifellos sah er es besser als ich. Die Niederlande waren eines der ersten Länder der Welt, in dem die Regierung die Verantwortung für den öffentlichen Wohnungsbau übernahm: Wohnraum für alle. Die erste Folge der Andere Times-Reihe Von Krot bis Vinexmit Mariëlle Tweebeeke, erinnerte mich an die besondere Geschichte meiner brasilianischen Kollegin.

Was wir dem Wohnungsbaugesetz von 1901 verdanken, ist die wichtige Rolle, die Wohnungsbaugesellschaften im niederländischen öffentlichen Wohnungsbau spielen. In keinem Land der Welt gibt es so viel Sozialwohnungen wie in den Niederlanden –
34 Prozent des gesamten Wohnungsbestands – und es gibt wohl nur wenige Länder, in denen die Qualität des sozialen Wohnungsbaus so hoch ist. Diese Qualität wird auf verschiedene Weise überwacht.

Ich bin seit einem Jahr Vorgesetzter bei einer Wohnungsbaugesellschaft und erinnere mich noch gut an mein Vorstellungsgespräch, in dem ich von den Vertretern des Mieterbundes befragt wurde, ob mein Sozialwohnungsherz am rechten Fleck liege. In den Gesprächen, die ich seitdem mit dem Vorstand und der Geschäftsführung der Wohnungsbaugesellschaft geführt habe, ist mir aufgefallen, dass die Aufgaben der Gesellschaft immer sachlich, aber nie kaufmännisch gesehen werden. Das Ziel ist nicht, finanzielle Ergebnisse zu erzielen, sondern – auf sorgfältige Weise – soziale Ergebnisse.

Zurück zur aktuellen Immobilienkrise. Die Mehrheit der Niederländer – die derzeitigen Eigentümer von Eigenheimen – nimmt die Krise überhaupt nicht wahr oder profitiert sogar davon. Die Wohnungsknappheit und die gestiegenen Hauspreise und Mieten spüren vor allem (Wieder-)Einsteiger in den Wohnungsmarkt. Aufgrund langer Wartelisten ist der Zugang zur Sozialmiete erschwert, Eigentumswohnungen und teure Mieten sind nicht zugänglich, und im sogenannten mittleren Mietsegment (800 bis 1.000 Euro pro Monat) ist das Angebot viel zu gering – theoretisch das Marktsegment für einen Großteil der Erstkäufer.

Das ist auch nicht verwunderlich, wenn man bedenkt, dass von allen Subventionen, die der Staat in den Wohnungsmarkt steckt – rund 30 Milliarden Euro pro Jahr – die Hälfte an den sozialen Wohnungsbau und die andere Hälfte an den selbstgenutzten Bereich (über den Hypothekarzinsabzug) geht. , aber überhaupt nichts zum mittleren Mietsegment.

Wohnungsbedarf besteht in allen Segmenten des Wohnungsmarktes, absolut gesehen jedoch am dringendsten bei (Wieder-)Einsteigern. Also priorisieren wir das. Das Kabinett hat kürzlich eine sinnvolle und weitreichende Maßnahme getroffen, indem es den Mietschutz, der derzeit nur für Sozialmieten bis 808 Euro im Monat gilt, ab 2024 auf 1.000 Euro pro Monat anhebt. Vielleicht sollte diese Grenze für den Mietschutz noch weiter angehoben werden.

Aber das löst das Problem noch nicht. Denn Projektentwickler zeigen wenig Interesse am Bau von mittelständischen Mietwohnungen (weil nicht oder zu wenig rentabel) und gewerbliche Vermieter schreien blutig, dass sie wegen der Mietpreisregulierung in diesem Segment nicht mehr vermieten wollen (weil zu wenig Rendite). ).

Und hier sind wir wieder bei der Rolle der Wohnungsunternehmen. Nun hat die Regierung mit dem Dachverband der Wohnungsbaugenossenschaften Vereinbarungen über den Bau von 50.000 Mietwohnungen im mittleren Preissegment bis 2030 getroffen, aber das reicht wohl nicht aus und die Frage ist, ob Wohnungsbaugenossenschaften diese Aufgabe finanziell realisieren können. Dies liegt an den Finanzierungsengpässen, mit denen sie konfrontiert sind. Schließlich müssen sie auch in den Neubau des sozialen Wohnungsbaus und die Nachhaltigkeit des Bestands investieren.

Um dies zu ermöglichen, reicht ein romantischer Rückblick auf das Wohnungsgesetz von 1901 nicht aus, und es sind weitere Interventionen erforderlich. An der aktuellen Fassung des Wohnungsgesetzes (ab 2015) muss noch gefeilt werden. Drei Maßnahmen mögen Trost spenden. Die mittlere Miete muss zu den Kernaufgaben der Wohnungsunternehmen gehören. Der sogenannte Soziale Wohnungssicherungsfonds, der es Wohnungsbaugesellschaften ermöglicht, günstig Geld zu leihen, muss auf mittlere Mieten ausgeweitet werden. Und Kommunen müssen bezahlbare Flächen bereitstellen, auf denen Wohnungsbaugesellschaften neben Sozialwohnungen auch mittelständische Mietwohnungen errichten können.

Außenstehende, wie mein brasilianischer Kollege, sehen es manchmal klarer als wir: Nicht der Wohnungsmarkt, sondern die Grundprinzipien unseres öffentlichen Wohnungsbaus, allen voran die Wohnungsbaugesellschaften, müssen bei der Bewältigung der Wohnungskrise Vorrang haben.