Die deutschen Immobilienpreise erlitten in der zweiten Hälfte des Jahres 2022 den größten sechsmonatigen Rückgang seit mehr als 20 Jahren, was unterstreicht, wie ein beispielloser Zinsanstieg den jahrzehntelangen Boom auf Europas größtem Immobilienmarkt abrupt beendet hat.
Das teilte der Verband Deutscher Pfandbriefbanken (VDP) mit, der Daten von 700 Kreditinstituten erhebt Die Preise für Wohnimmobilien waren um 1,8 Prozent gefallen im vierten Quartal im Vergleich zum Vorquartal. Der kumulierte Rückgang um 2,5 Prozent, der in den letzten sechs Monaten des Jahres 2022 verzeichnet wurde, war der größte seit Beginn der Datenerhebung durch den VDP im Jahr 2003.
Höhere Kreditkosten halten viele Europäer davon ab, ein Haus zu kaufen, was zu einem starken Rückgang der Nachfrage nach Hypotheken führt, was die Preise senkt und die Mietkosten in die Höhe treibt. Die Preise für Gewerbeimmobilien fallen in Deutschland und weiten Teilen Europas noch schneller, während der Bau neuer Häuser, Büros und Geschäfte ebenfalls stark zurückgeht.
Die Hauspreise sind in weiten Teilen Europas in den letzten 10 Jahren nach oben geschnellt. In Deutschland sind sie allein in den vergangenen sieben Jahren um mehr als 60 Prozent gestiegen. Aber der Immobilienmarkt der Region hat sich ins Gegenteil verkehrt, seit die Europäische Zentralbank im vergangenen Sommer begonnen hat, die Zinssätze zu erhöhen, um die Rekordinflation zu bekämpfen, die durch Russlands Invasion in der Ukraine verursacht wurde.
„Die lange Preisdynamik auf dem deutschen Immobilienmarkt hat ein Ende“, sagte VDP-Chef Jens Tolckmitt. „Wir erwarten für die nächsten Quartale weiterhin moderate Rückgänge im Gesamtmarkt.“
Dem Rückgang im vierten Quartal in Deutschland folgte ein Rückgang um 0,8 Prozent zwischen dem zweiten und dritten Quartal, was der erste Rückgang der deutschen Hauspreise war, den die Banken seit 2010 verzeichneten.
Die Daten des VDP zeigten in den letzten Halbjahreszahlen einen anhaltenden Rückgang bei Nichtwohnimmobilien, wobei die Preise für Gewerbeimmobilien um 5 Prozent und die für Einzelhandelsimmobilien um 8 Prozent zurückgingen.
Die durchschnittlichen Immobilienpreise in anderen europäischen Ländern sind in den letzten Monaten sogar noch stärker gefallen, obwohl der gesamte EU-Wohnungsmarkt zwischen dem zweiten und dritten Quartal immer noch um 0,9 Prozent gewachsen ist – die neuesten verfügbaren Daten der EU-Statistikbehörde Eurostat.
Laut Nordea fielen die Hauspreise in Schweden zwischen ihrem Höchststand vor einem Jahr und Dezember um 13 Prozent. Laut dem Hypothekenanbieter Nationwide fielen die Hauspreise in Großbritannien im letzten Monat um 5,7 Prozent gegenüber ihrem Höchststand im August, während die Hauspreise in den Niederlanden im Dezember gegenüber ihrem Höchststand im Juli um 4,5 Prozent fielen.
Banker sind jedoch zuversichtlich, dass selbst ein Rückgang der deutschen Immobilienpreise um bis zu 15 Prozent das Finanzsystem und die Haushalte nicht stark belasten wird, da die durchschnittliche Laufzeit einer deutschen Hypothek etwa 14 Jahre beträgt. „Für bestehende Hypotheken ändert sich nicht wirklich etwas“, sagte Tolckmitt. „Selbst für Hypotheken, die in diesem Jahr fällig werden, zahlen sie einen ähnlichen Zinssatz wie vor über 10 Jahren, als sie die Hypothek aufgenommen haben.“
„Sehen wir für den deutschen Wohnungsmarkt einen starken Rückgang bevor oder nur einen allmählichen Rückgang?“ sagte Jochen Möbert, Volkswirt bei der Deutschen Bank. „Ich bin eher für Letzteres, weil sich die Wohnungsnot mit wachsender Bevölkerung noch verschärfen wird.“
Er prognostizierte, dass in diesem Jahr in Deutschland weniger als 250.000 Wohnungen gebaut würden, fast ein Fünftel weniger als 2020 und weit unter dem Ziel der Regierung von 400.000.
Die EZB erhöhte letzte Woche ihren Einlagensatz um einen halben Prozentpunkt auf 2,5 Prozent und sagte, sie beabsichtige, ihn nächsten Monat erneut um einen ähnlichen Betrag anzuheben, was die Kreditkosten im Euroraum auf den höchsten Stand seit der Finanzkrise 2008 bringen würde.
Die Banken haben darauf reagiert, indem sie die Zinsen für die durchschnittliche neue deutsche Hypothek von unter 1 Prozent auf fast 4 Prozent stark angehoben haben. „Die eigenkapitalstarke Immobilienfinanzierung lag vor einem Jahr noch bei rund 0,8 Prozent, heute liegt sie zwischen 3,5 Prozent und 3,8 Prozent“, sagt Lucie Lotzkat, geschäftsführende Gesellschafterin des deutschen Maklerunternehmens Von Poll Immobilien.
Die Nachfrage nach Hypotheken in der Eurozone sank zu Beginn dieses Jahres so schnell wie nie zuvor, da die Banken in Deutschland, Frankreich, Italien und Spanien laut einer letzte Woche veröffentlichten EZB-Umfrage unter Kreditgebern alle ihre Kreditbedingungen verschärften.