Chinas Finanzierungsvehikel für lokale Regierungen beeilen sich, riesige Mengen an Land mit geliehenen Mitteln zu kaufen, um Städte und Provinzen zu retten, die nach einem Exodus von verschuldeten Entwicklern des privaten Sektors um Bargeld kämpfen.
Der Kaufrausch wurde im Vorfeld der erwarteten Ernennung von Präsident Xi Jinping zu einer beispiellosen dritten Amtszeit im nächsten Monat entfesselt und unterstreicht die Bemühungen zur Ankurbelung der von der Pandemie betroffenen Wirtschaft, die im zweiten Quartal im Jahresvergleich nur um 0,4 Prozent wuchs.
Kommunalverwaltungen haben sich traditionell auf LGFVs verlassen, um das Wachstum zu unterstützen, indem sie Infrastrukturinvestitionen vorantreiben. Nun sind die Finanzierungsvehikel gefordert, den Immobiliensektor zu stützen, der etwa ein Drittel der gesamten Wirtschaftsleistung ausmacht.
Offiziellen Daten zufolge stiegen die Landkäufe durch LGFVs in der ersten Jahreshälfte auf 400 Mrd. Rmb (58 Mrd. USD), was einem Anstieg von mehr als 70 Prozent gegenüber dem gleichen Zeitraum im Jahr 2021 entspricht. Dies trotz des allgemeinen Landkaufs, der traditionell dominiert wurde von privaten Entwicklern, die um fast ein Drittel zurückgingen, da Peking gegen Immobilienspekulationen vorgeht.
Der Kaufrausch soll klammen Kommunen helfen, für die der Verkauf von Grundstücken eine wichtige Einnahmequelle darstellt. Aber die LGFVs, die eine entscheidende Rolle bei der Finanzierung der langfristigen Infrastrukturentwicklung spielen, sind gezwungen, mehr von Staatsbanken zu leihen und Anleihen auszugeben, um die Geschäfte zu finanzieren.
„Ich betrachte dies als eine indirekte staatliche Rettungsaktion, die politisch akzeptabel ist“, sagte Andrew Collier, Geschäftsführer von Orient Capital Research in Hongkong.
Die meisten LGFVs, die in der Regel wenig Erfahrung in der Immobilienentwicklung haben, lassen ihre neu erworbenen Grundstücke ungenutzt. Dies, kombiniert mit dem Zusammenbruch des größeren Wohnungsmarktes, bedeutet, dass die kurzfristige Erleichterung, die die lokalen Behörden durch die Landkäufe der Finanzierungsvehikel erhalten, letztendlich größere Probleme für Chinas bereits ins Stocken geratene Wirtschaft riskiert.
„Die Regierungen verlangen von den LGFVs im Grunde überhöhte Preise [for land] in einem rückläufigen Markt, was nicht nachhaltig ist“, sagte Collier.
LGFVs sind bekannt für ihre schleppende finanzielle Leistung und ihr Aufstieg zu wichtigen Akteuren bei Grundstücksauktionen erfolgt, da private Entwickler aufgrund der branchenweiten Schuldenkrise gezwungen sind, Kürzungen vorzunehmen.
Ein Einbruch bei Grundstücksverkäufen und sinkende Preise haben den Druck auf die Kommunalverwaltungen verschärft, die angesichts des allgemeinen wirtschaftlichen Abschwungs bereits mit schrumpfenden Steuerbemessungsgrundlagen zu kämpfen haben. Dies hat viele Städte und Provinzen dazu veranlasst, LGFVs zu bitten, das Vakuum zu füllen, das private Entwickler hinterlassen haben.
„Wir haben eine entscheidende Rolle dabei gespielt, den Grundstücksmarkt und die Staatseinnahmen vor dem Absturz zu bewahren“, sagte eine Führungskraft bei Yueyang Urban Construction and Investment. Die LGFV mit Sitz in der zentralen Provinz Hunan gab in der ersten Hälfte dieses Jahres 1,3 Mrd. Rmb für Landkäufe aus.
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Offizielle Daten zeigen, dass LGFVs in der ersten Hälfte dieses Jahres fast ein Viertel der Grundstücksverkäufe ausmachten, verglichen mit 9 Prozent im gleichen Zeitraum vor einem Jahr. In einigen weniger entwickelten Kleinstädten überstieg das Verhältnis 50 Prozent.
Aber der Kaufboom ist für die LGFVs mit hohen Kosten verbunden. Um den Mangel an Bietern auszugleichen, haben viele Städte den Mindestpreis für Grundstücksversteigerungen angehoben. Das hat LGFVs oft dazu gezwungen, eine Prämie zu zahlen, wenn der Markt schwächelt.
In Weihai, einer Stadt in der östlichen Provinz Shandong, sagte ein leitender Angestellter von Huancui District Urban Development Investment, sein LGFV habe Ende letzten Jahres mindestens das Doppelte des Marktpreises für ein Vorstadtgrundstück gezahlt. „Wir haben die Investition aus politischen Gründen getätigt, nicht aus geschäftlichen“, sagte der Manager.
Landesbanken haben finanzielle Feuerkraft für den Einkaufsbummel bereitgestellt.
Die meisten LGFVs sind mit Liquiditätsengpässen konfrontiert, da sie den Großteil ihrer Einnahmen aus staatlich geförderten Infrastrukturprojekten mit langfristigen Renditehorizonten beziehen. In der Zwischenzeit sind staatliche Kreditgeber bereit, LGFVs entweder Kredite gegen Land als Sicherheit zu gewähren oder deren Anleihen zu kaufen, in der Hoffnung, dass die Behörden eingreifen, wenn eine Krise eintritt.
„Wir haben besseren Zugang zu Krediten als die Regierung“, sagte die Führungskraft von Yueyang Urban Construction and Investment und verwies auf Pekings Beschränkungen für die Kreditaufnahme durch lokale Regierungen.
Aber tatsächlich auf ihren neu erworbenen Grundstücken zu bauen, bleibt eine Herausforderung. Laut China Index Academy, einem in Peking ansässigen Beratungsunternehmen, hat nur etwa jeder fünfte LGFV Erfahrung in der Immobilienentwicklung.
Das hat viele LGFVs veranlasst, Entwicklungspläne aufzuschieben. Private Bauherren hingegen beginnen oft kurz nach dem Zuschlag mit dem Bau.
In der südlichen Stadt Guangzhou haben die Bauaktivitäten auf keinem der 10 Grundstücke begonnen, die seit Ende letzten Jahres von LGFVs gekauft wurden, so die mit den Entwicklungen vertrauten Personen.
„Wir wissen nicht viel über Immobilien“, gab eine Führungskraft der Guangzhou Metro Group zu, die seit Ende letzten Jahres mehr als 2 Mrd. RMB für den Kauf von Land ausgegeben hat. „Es ist in unserem besten Interesse, das Land zu behalten und es mit Gewinn zu verkaufen, wenn sich der Markt erholt.“